GİRİŞ
Kira borcunun ödenmemesi hâlinde kiraya veren, alacağını tahsil ve kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerine dayalı tahliye talepli ilamsız takip başlatabilir. Bu yolda icra dairesince Örnek:13 ödeme emri tebliğ edilir; borçlu kiracının 7 günlük itiraz ve sözleşme türüne göre en az 10/30/60 günlük ödeme süresi vardır. İtiraz edilmemesi ve süresinde ödeme yapılmaması, takibin kesinleşmesi ve tahliye aşamasına geçilmesini sağlar; itiraz hâlinde ise icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye istenir.
GELİŞME
1-) Normatif Dayanak ve Yol Ayrımı
-İİK m. 269 vd. kiralanan taşınmazlarda ilamsız tahliye usulünü düzenler; kira bedelinin ödenmemesi özel olarak Örnek:13 ile yürütülür. Bu takipte alacaklı aynı anda (i) kira alacağını ve (ii) tahliyeyi talep edebilir. Takip talebinde tahliye istemi açıkça yazılı değilse, Örnek:13 kullanılamaz; yalnız alacak için genel haciz (Örnek:7) gerekir. Takip talebinde tahliye istemi açıkça yazılı değilse, Örnek:13 kullanılamaz; yalnız alacak için genel haciz (Örnek:7) gerekir.
-TBK m. 315 (temerrüt nedeniyle fesih) ise ayrı bir yol olup, kiraya verenin ihtarla verdiği sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilmesini düzenler; Örnek:13’ten bağımsız ama paralel bir imkândır.
2-) Takibin Başlatılması ve Örnek:13’ün İçeriği
-Yetkili icra dairesi kural olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
-Kiraya veren takip talebinde kira dönemlerini, tutarı, tahliye istemini ve (varsa) yazılı sözleşmeyi belirtir; icra dairesi Örnek:13 ödeme emrini gönderir.
3-)Süreler: İtiraz ve Ödeme
İtiraz süresi: Tebliğden itibaren 7 gündür. İtiraz takip işlemlerini durdurur.
Ödeme süreleri (en az):
-Adi kira: 10 gün,
-Konut ve çatılı işyeri: 30 gün,
-Ürün (hasılat) kirası: 60 gün.
Tam ve süresinde ödeme (takip masrafı dâhil) yapılırsa tahliye talebi düşer; ödeme yapılmaz ve itiraz da edilmezse takip kesinleşir ve tahliye aşamasına geçilir.
4-) İtiraz Edilmemesi: Kesinleşme ve Tahliye
-Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve TBK’daki 30/10/60 günlük sürelerde ödemeyi de yapmazsa, alacaklı icra hukuk mahkemelerinde açacağı tahliye davası ile kiracının tahliyesi talepli dava açar. Bu davada kiracının hiçbir itirazı değerlendirilmeyecek olup, sadece kirayı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde ödediğine dair yazılı delil sunması halinde tahliyeye karar verilmez. Bunun dışında kiracının hiçbir itirazı tahliyeyi engellemeyeceklerdir.
-30 günlük süre dolmadan tahliyeye yönelik mahkeme başvurusu yapılırsa reddedilir; zira kiracının ödeme hakkı devam eder.
5-) İtiraz Hâlinde: İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
-7 günlük sürede yapılan itiraz takibi durdurur; alacaklı icra mahkemesinde itirazın (kesin/geçici) kaldırılmasını ve tahliyeyi ister. (İspat için İİK m. 68/a belgeleri: banka dekontu, makbuz vb.)
– Kiracı tarafından sözleşmeye itiraz edilmesi halinde genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılır.
6-) Kısmi/Geç Ödeme ve Sonuçları
-Kiracı 30 günlük sürede (konut/çatılı işyeri) takip konusu borcu tamamını öderse tahliye edilemez; kısmi ödeme durumunda tahliye koşulları oluşmaya devam eder. Bunun yanında kiracının icra takibindeki alacak kalemlerinden sadece kira alacağım kalemini ödemesi halinde de tahliyeye karar verilmez. İcra masraflarının ve avukat vekalet ücretinin ödenmemesi tahliyeye sebebiyet vermez, icra masrafları ve vekalet ücretinin ödenmemesi halinde haciz işlemleri yapılabilir. Kiracı tarafından icra dosyasına sadece kira ödemesi yapılır ve diğer alacak kalemlerine itiraz edilirse, itirazın şekline göre itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası yoluyla bu alacaklar tahsil edilebilir.
-Eksik ödemeye dayalı Örnek:13 takibi yapılabilir; kiracı 7 günde itiraz veya 30 günde tam ödeme ile tahliyeyi önleyebilir.
7-) Usul Ekonomisi ve Seçenekler: Sadece Alacak – Alacak+Tahliye
Yalnız alacak isteniyorsa genel haciz (Örnek:7); tahliye de isteniyorsa mutlaka Örnek:13 kullanılmalı ve takip talebinde tahliye iradesi açık olmalıdır. Aksi hâlde Örnek:13’e dayanarak tahliye talep edilemez. Genel olarak Yargıtay’ın uygulaması bu yöndedir.
8 – ) Yetki ve Görev
Yetki: Kiralananın bulunduğu yer icra dairesidir.
Görev: İtirazın kaldırılması davasına İcra Hukuk Mahkemesi, itirazın iptali davası söz konusu olacaksa dava Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür. Sulh hukuk mahkemelerinde görülecek dava öncesinde arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur. Örnek vermek gerekirse kiracı tarafından ”Kira sözleşmesine itiraz ediyorum” ibaresi bulunan bir itiraz yapılması halinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde İtirazın İptali ve Tahliye Davası açılması gerekir. Arabulucuya da başvuru zorunludur. Fakat kiracı tarafından ”Borcum Yoktur” şeklinde bir itirazda bulunulursa İcra Hukuk Mahkemelerinde ”İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” davası açılabilir. Bu davada arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur. Aynı zamanda ”Borcum Yoktur” şeklinde yapılan itiraza karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemelerinde itirazın iptali ve tahliye davası açılabilir. Bu durum davacının tercihindedir. Fakat İtirazın Kaldırılması ve Tahliye davaları İcra Hukuk Mahkemesi’nde görülür ve daha kısa sürede karar verilir. Aynı zamanda İcra Hukuk Mahkemelerinin istinaf sınırı da Sulh Hukuk Mahkemelerinin İstinaf sınırından yüksektir. İcra Hukuk Mahkemesi tarafından kesin karar verilmesi halinde Tehir-i İcra başvurusu yapılamayacak olup, da kısa sürede ve daha kolay şekilde tahliye sağlanır.
9-) Sık Usul Hataları ve İçtihat Notları
-Takip talebinde tahliye isteminin açık yazılmaması Örnek:13 rejimini sakatlar; sonradan tahliye istenemez.
-Örnek:13’te 30 günlük sürenin yazılmaması (konut/çatılı işyeri) usulsüzlük sebebidir; Yargıtay bozma gerekçesi yapmıştır. YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/5190 K. 2018/9913 T. 26.3.2018 :
| “…Davacı alacaklı, 18/01/2016 tarihinde başlattığı icra takibi ile 22.969,32 kira ve işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş ise de davaya dayanak yapılan icra dosyasında, icra müdürlüğünce düzenlenen örnek 13 numaralı ödeme emrinde borcun ödenmesine dair 30 günlük sürenin yazılmadığı görülmüştür. İİK’nun 269/1. madde göndermesiyle olayımızda uygulanması gereken Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde yer alan otuz günlük ödeme süresinin ödeme emrinde açıkça yazılması zorunlu olup, yasaya uygun olarak düzenlenmeyen ödeme emri hukuki sonuç doğurmaz. Hukuki sonuç doğurmayan ödeme emrine bağlı olarak tahliye kararı verilemeyeceğinden, istemin reddine karar vermek gerekirken, tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…” |
-30 günlük süre dolmadan tahliye talebi reddedilir.
-Takipten önce/tebliğden önce ödeme iddiasının icra mahkemesinde ileri sürülmesinin sınırları vardır; ödeme varsa belgeleriyle ispatı aranır.
10-) Altı Aylık Zaman Dilimi (Tahliye Davası Açma)
Öğreti ve TBB makalesinde, takibin kesinleşmesi hâlinde tahliye davasının “ihtar müddetinin bitimini izleyen 6 ay içinde” açılması gereğine vurgu yapılır (İİK m. 269/a yorumu). Bu, uygulamada tahliye istemlerinin gecikmeden yapılması gerektiğini gösterir.
11-) Aidat Borcunun Tahliye Nedenine Dönüşmesi
-İcra yoluyla tahliye için aidatın doğrudan asıl alacak (kira) sayılmadığı, dolayısıyla Örnek 13 ile tahliye talebinin ancak kira ve aidat birlikte düzenlenmişse işletilebileceği konusunda Yargıtay kararları mevcuttur. Aksi halde, örneğin “yıllık gider katılım payı, su ve elektrik” gibi yan kalemler yalnızca genel haciz takibi kapsamında değerlendirilebilir.
-Ancak bazı somut kararlar, kiracının yöneticiye ait aidatı ödememesi durumunda bile (örneğin sadece 50 TL’lik aidat borcu örneği) temerrüt oluştuğu ve tahliye yolunun açık olduğu yönündedir. Yargıtay bu kabule dayalı kararlar vermiştir.
12-) Uygulama Şeması (Özet)
Takip talebi (tahliye istemi açık) → 2) Örnek:13 tebliği (7 gün itiraz, 10/30/60 gün ödeme) →
a) İtiraz yok & ödeme yok: takip kesinleşir, tahliye davası açılır → haciz ve tahliye.
b) İtiraz var: icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali + tahliye talebi; 30 günlük süre dolmadan açılan davalar usulden reddedilir.
c) Süresinde tam ödeme: tahliye istenemez, takip kapanır.
13-) Kontrol Listesi (Alacaklı–Kiraya Veren için)
– Tahliye de istenecek → Örnek:13 ve tahliye iradesi takip talebinde açık olarak belirtilecek.
-Yetkili icra dairesi seçimi (kiralananın bulunduğu yer)
-Kira dönemleri ve tutarlar açık, deliller ekli (sözleşme, hesap dökümü)
– Süreler doğru yazılmalıdır. (7 gün itiraz; 10/30/60 gün ödeme)
-30 gün dolmadan tahliye talepli dava açılması halinde mahkeme davayı reddeder.
-Kesinleşme sonrası gecikmeden tahliye; 6 aylık sürede itirazın kaldırılması davası veya 1 yıllık sürede itirazın iptali davası
SONUÇ
Kira borcunun ödenmemesi hâlinde Örnek:13 yoluyla ilamsız takip, kiraya veren lehine hız ve konsantrasyon sağlayan bir özel usuldür. Bununla birlikte, tahliye talebinin açık yazılması, yetki kuralı, sürelerin (7 gün itiraz; 10/30/60 gün ödeme; 6 aylık tahliye başvuru zamanı) titizlikle uygulanması; ayrıca eksik düzenlenen ödeme emri gibi usulsüzlüklerin önlenmesi gereklidir. Öğreti ve Yargıtay uygulaması, özellikle 30 günlük sürenin muhakkak gösterilmesi ve süre dolmadan tahliye kararının verilemeyeceği yönünde istikrarlıdır.
KİRA ÖDENMEMESİNDEN KAYNAKLI TAHLİYE DAVASI (ÖRNEK:13 ÜZERİNDEN) İLE İLGİLİ EN ÇOK MERAK EDİLENLER
1-) Örnek 13 nedir ?
Örnek 13, kiracıya hem kira alacağının ödenmesi hem de taşınmazın tahliye edilmesi için gönderilen ilamsız ödeme emridir. Örnek 13 ile kira ve tahliye talebi birlikte yapılır.
2-) Kiracıya Örnek 13 nasıl gönderilir ?
İcra müdürü, takip talebi alındıktan üç gün içinde borçluya Örnek 13 ödeme emrini tebliğ etmekle yükümlüdür.
3-) Örnek 13 ödeme emrinde neler yer almalı ?
Borç ve süre bilgileri, itiraz hakkı, kira sözleşmesine dair kabul veya itiraz uyarısı ve tahliye ile haciz talebi gibi açıklamalar bulunmalıdır.
4-) Kiraya veren yazılı kira sözleşmesini eklemek zorunda mı ?
Hayır, yazılı kira sözleşmesi zorunlu değildir, ancak varsa takip talebine eklenmesi mümkündür.
5-) Kiracı Örnek 13’e nasıl itiraz eder ?
Tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine itiraz edebilir.
6-) İtiraz ne işe yarar ?
İtiraz, ilamsız takibi durdurur; alacaklı bu durumda itirazın şekline göre “itirazın kaldırılması ve tahliye davası- itirazın iptali ve tahliye davası” açmalıdır.
7-) Ödeme süresi hangi durumda ne kadar ?
-Adi kira: 10 gün
-Konut / çatılı işyeri: 30 gün
-Ürün kirası: 60 gün
8 – ) Süresinde ödeme yapılırsa ne olur ?
Borç tamamen ödenirse, tahliye talebi gündeme gelemez; takip sona erer.
9-) Ödeme ve itiraz yapılmazsa neler olur ?
Takip kesinleşir; alacaklı 6 aylık süre içerisinde icra mahkemesine başvurup tahliye davası açabilir.
10-) İtirazın Kaldırılması ve Tahliye davası hangi mahkemede açılır ?
Yetkili olan icra mahkemesinde “itiraz kaldırılması ve tahliye” davası açılır.
11-) 6 ay geçerse ne olur ?
Alacaklı, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde başvurmazsa aynı alacak için yeniden Örnek 13 ile takip başlatamaz. Mükerrer takip de söz konusu olabilir.
12-) Tahliye emrine itiraz süresi var mı ?
Örnek 13 ödeme emrine itiraz süresi 7 gündür; bu süre sonunda itiraz yoksa takip kesinleşir.
13-) Eksik kira yatırılmışsa ne olur ?
Eksik ödeme, Örnek 13’i etkilemez; tam ödeme veya itiraz yapılmazsa tahliye süreci devam eder.
14-) Yazılı kira sözleşmesi yoksa ne olur ?
Örnek 13 kullanılabilir; yazılı sözleşme yoksa, kiracı sözleşmeyi tartışmaya açabilir.
15-) Takip sırasında mal beyanı yapılmalı mı ?
Örnek 13 sürecinde mal beyanı yükümlülüğü yoktur.
16-) Uygulamada sık yapılan hatalar nelerdir ?
-Sürelerin yanlış yazımı
-Tahliye talebinin takip talebinde açıkça belirtilmemesi
-Yetkili olmayan icra dairesine veya mahkemeye başvurma
17-) Yargılama ne kadar sürer?
– Her dava kendi içerisinde ayrı olarak değerlendirilmelidir. Genellikle İtirazın kaldırılması ve tahliye davaları kısa sürer, delillerin eksiksiz sunulmasına bağlı olarak tek celsede karar verilebilir. Deliller eksik sunulur veya bilirkişi incelemesi gerekirse dava 2 duruşma veya daha fazla sürebilir. İtirazın iptali ve tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülmesi sebebiyle daha uzun sürer. Duruşma tarihleri İcra Hukuk Mahkemesine göre daha ileri tarihe verilir. Tanık dinlenmesi durumunda duruşma sayısı ve karar verme süresi uzar.
KİRA ÖDENMEMESİNDEN KAYNAKLI TAHLİYE DAVASI (ÖRNEK:13 ÜZERİNDEN) İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
1-) YARGITAY 8. HUKUK DAİRESİ E. 2017/5190 K. 2018/9913 T. 26.3.2018 :
| “…Davacı alacaklı, 18/01/2016 tarihinde başlattığı icra takibi ile 22.969,32 kira ve işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş ise de davaya dayanak yapılan icra dosyasında, icra müdürlüğünce düzenlenen örnek 13 numaralı ödeme emrinde borcun ödenmesine dair 30 günlük sürenin yazılmadığı görülmüştür. İİK’nun 269/1. madde göndermesiyle olayımızda uygulanması gereken Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesinde yer alan otuz günlük ödeme süresinin ödeme emrinde açıkça yazılması zorunlu olup, yasaya uygun olarak düzenlenmeyen ödeme emri hukuki sonuç doğurmaz. Hukuki sonuç doğurmayan ödeme emrine bağlı olarak tahliye kararı verilemeyeceğinden, istemin reddine karar vermek gerekirken, tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır…” |
2-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2009/10620 K. 2009/11415 T. 22.12.2009
| “…sayılı dosyasında tahliye istemli icra takibine başlamıştır. Ne var davalı borçlular adına Örnek 13 otuz gün ödeme süreli ödeme yerine Örnek 7 yedi gün ödeme süreli ödeme emri tebliğ edilmiştir. Bu durumda ödeme emrinin İcra ve İflas Kanunu’nun 269 / 1 maddesinin göndermesi ile Borçlar Kanunu’nun 260. maddesi gereğince usulüne uygun düzenlendiğinden söz edilemez. Davalı borçlulara otuz gün ödeme süreli ödeme emri gönderilmediğinden temerrüt koşullarının gerçekleşmediği göz önünde bulundurularak bu nedenle tahliye isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde istemin kabul edilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir…” |
3-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/6088 K. 2013/8981 T. 22.5.2013
| “…Alacaklı kiralayan, borçlunun itirazı üzerine, yasal 30 günlük ödeme süresi geçtikten sonra, borçlunun itiraz dilekçesinin kendisine tebliğinden itibaren hak düşürücü süre olan 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunabilir. Altı aylık hak düşürücü süre borçlunun itiraz dilekçesinin alacaklıya tebliğinden itibaren başlar…” |
4-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2006/8809 K. 2006/10494 T. 30.10.2006
| “…Bu durumda İİK 269/2.maddesi gereğince kiracılık ilişkisi ve talep edilen aylık kira parası kesinleşmiştir. Borçlu İİK 269/d maddesinin göndermesi ile uygulanması gereken 63.maddesi gereğince itiraz nedenlerini genişletemeyeceği için borçlunun itiraz süresi geçtikten sonra 7.9.2005 tarihli dilekçesindeki beyanlarına itibar edilemez…” |
Avukat Desteğinin Önemi
Kira hukuku, tahliye davaları ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklar; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.
Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.
Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.