Kira sözleşmeleri, mülkiyet hakkı ile barınma ve çalışma hürriyeti gibi iki temel anayasal hakkın kesişim noktasında yer alan, taraflara karşılıklı borç ve yükümlülükler yükleyen sözleşmelerdir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında kiracı, zayıf taraf olarak kabul edilmiş ve sosyal devlet ilkesinin bir gereği olarak koruma altına alınmıştır. Bu sebepledir ki, kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının taşınmazdan tahliyesi, genel sözleşme hukuku hükümlerinden farklı olarak sıkı şekil şartlarına ve sınırlı sayıdaki yasal sebeplere bağlanmıştır. İşbu makalemizde, Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve kira hukuku doktrini çerçevesinde, kira sözleşmesinin sona erme halleri ile mal sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği hukuki yollar etraflıca analiz edilecektir.
1) Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Sona Ermesi (TBK m. 347):
Kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesi, genel borçlar hukuku kurallarının aksine, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kanun koyucu, sözleşmenin bildirim yoluyla sona erdirilmesini kiracı ve kiraya veren açısından farklı şartlara tabi kılmıştır:
A) Kiracı Açısından Sona Erme:
-Belirli Süreli Sözleşmelerde: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır. Bu hak kiracıya mutlak olarak tanınmış olup kiraya verenin sadece süre bitimine dayanarak sözleşmeyi feshetme yetkisi bulunmamaktadır.
B) Kiraya Veren Açısından Sona Erme:
-On Yıllık Uzama Süresi:
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, sözleşmenin on yıllık uzama süresi sona erdiğinde kiraya veren, bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. İşbu bildirim şartı, kamu düzenine ilişkin olup sürelerin kaçırılması hak kaybına sebebiyet verir.
2) Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye Davası Yolları (TBK m. 350):
Kiraya veren, kanunda kısıtlıyıcı olarak sayılan belirli gerekçelerin varlığı halinde dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir. İşbu sebepler başlıca şunlardır:
A) Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye:
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle taşınmaza ihtiyacı bulunması halinde dava açılabilir. İşbu gereksinim iddiasının mahkeme huzurunda sübut bulması için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması şarttır. Henüz doğmamış veya doğma potansiyeline sahip ihtimallere dayalı ihtiyaç iddiaları, tahliye gerekçesi şeklinde addedilemez. Belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine uygun olarak açılacak dava ile tahliye gerçekleştirilir.
B) Yeniden İnşa ve İmar Amacıyla Tahliye:
Kiralanan taşınmazın yıkılıp yeniden inşa edilmesi veya büyük ölçüde onarımı, tadilatı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup da bu çalışmalar esnasında taşınmazın kullanımının imkansız hale gelmesi durumunda işbu tahliye yoluna başvurulur. Bu durumda, yeniden inşa projesinin ve tadilat planlarının mevcudiyeti aranır. Kanun uyarınca, yeniden inşa veya tadilat sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz; aksi halde eski kiracıya tazminat yükümlülüğü doğar (TBK m.355)
3) Kiracıdan Kaynaklanan Nedenlerle Sona Erme ve Tahliye (TBK m. 352):
Sözleşmenin kurulmasından sonra kiracının kendi fiil, taahhüt veya durumundan kaynaklanan nedenlerle de tahliye gerçekleştirilebilmektedir. Kanun koyucu bu durumları şu şekilde düzenlemiştir:
A) Yazılı Tahliye Taahhütnamesi Mevcudiyeti:
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse (tahliye taahhütnamesi) kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları son derece katıdır. Taahhüdün mutlaka yazılı olması ve kira sözleşmesinin imzasından sonraki bir tarihte, özgür iradeyle verilmiş olması zorunludur. Sözleşmeyle aynı gün veya taşınmaz teslim edilmeden önce alınan taahhütnameler hukuken geçersiz kabul edilir.
B) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye:
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı yazılı ihtar çekilmesine sebebiyet verebilir. Bu durumda kiraya veren, kira süresinin veya ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Kiraya veren, açacağı işbu tahliye davasıyla kiracının tahliyesini talep etme hakkına sahiptir.
İhtarların farklı aylara ilişkin olması, muaccel olan kira borcunu net bir şekilde içermesi ve yazılı şekilde (genellikle noter yolu ile) yapılması sıhhat şartıdır.
C) Kiracının veya Eşinin Aynı Konuta Sahip Olması:
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
4) Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Kiracının Temerrüdü (TBK m. 315)
Kiracının en asli edim yükümlülüğü, kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemektir. Kiracı, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu süre içinde de ifa gerçekleşmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. İşbu otuz günlük süre ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Süre bitimine kadar borç tamamen ödenmediği takdirde, mal sahibi sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabileceği gibi, icra müdürlüğü nezdinde tahliye talepli icra takibi (Örnek No: 13) de başlatabilir.
5) Tahliye Yöntemleri ve Süre Karşılaştırma Tablosu:
6) SIK SORULAN SORULAR (SSS):
S1: Kira sözleşmesi sözlü olarak kurulmuşsa kiracı tahliye edilebilir mi?
C1: Türk Borçlar Kanunu uyarınca kira sözleşmelerinin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır; dolayısıyla sözlü kira sözleşmeleri de hukuken tamamen geçerlidir. Ancak sözlü sözleşmelerde kira başlangıç tarihi, kira bedeli ve tahliye taahhüdü gibi hususların ispatı zor olabileceğinden, kiraya verenin tahliye nedenlerini (örneğin ihtiyaç veya temerrüt) genel ispat kuralları çerçevesinde izah etmesi aranır.
S2: Yeni satın alınan taşınmazın eski kiracısı nasıl tahliye edilir?
C2: Taşınmazı sonradan edinen kişi, kanun gereği kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı haline gelir. Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak (noter ihtarıyla) bildirmek şartıyla edinme tarihinden altı ay sonra açacağı bir dava ile taşınmazın tahliyesini isteyebilir. Ayrıca yeni malik dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde “doğrudan gereksinim sebebi”yle tahliye davası açma hakkına da sahiptir.
S3: Kira bedeli eksik veya gecikmeli ödenirse doğrudan evden çıkarma yapılabilir mi?
C3: Hayır, doğrudan evden çıkarma hakkı bulunmamaktadır. Kira bedelinin eksik ödenmesi veya hiç ödenmemesi durumunda öncelikle TBK 315 uyarınca kiracıya en az 30 günlük yasal süre tanıyan temerrüt ihtarnamesi gönderilmeli ya da tahliye talepli icra takibi başlatılmalıdır. Bu süre zarfında eksik kalan meblağ ödenmezse yalnızca o zaman mahkeme kararı veya icra yoluyla tahliye gerçekleştirilebilir.
S4: Ev sahibi kira sözleşmesini yenilemeyeceğini söyleyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
C4: Sadece sözleşme süresinin dolmuş olması, konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibine kiracıyı çıkarma hakkı vermez. Sözleşme kiracı bildirimde bulunmadıkça otomatik olarak birer yıllık dönemlerle uzar. Ev sahibinin sürenin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkarabilmesi için ancak sözleşmenin üzerinden 10 yıllık uzama süresinin geçmiş olması şarttır.
Yukarıda Detaylarıyla İzah Ettiğimiz “Kira Hukukunda Sözleşmenin Sona Ermesi ve Kiracının Tahliyesi Yolları” Hususuna İlişkin Emsal Kararlar Ektedir:
| 1)İlamsız icra yolu yalnız para (ve teminat) alacakları için mümkün olmakla birlikte İİK’nın 269 ve devamı maddelerinde kiralar hakkında özel hükümler öngörülerek, adi ve hâsılat kiraları bakımından taşınmazların tahliyesi için de ilamsız tahliye takibi yolu kabul edilmiştir. Bu şekilde yapılan takipte de borçluya (kiracıya) önce bir ödeme emri çıkarılır ve ödeme emrinde kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren adi kiralarda otuz gün, hasılât kiralarında ise altmış gün içinde kiracının ödemesi, ödemediği takdirde kiraya verenlerin kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği gibi kiracının taşınmazdan tahliyesini de isteyebileceği ihtar edilir. Borçlu (kiracı) kural olarak yedi gün olan itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmesi hâlinde icra takibi durur. Bu durumda ödeme emrine itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi için kiraya verenin icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesini talep etmesi ya da uygulamada kabul edildiği gibi itirazın iptali davası açması gerekmektedir. (HGK 2017/ 2100 E. , 2021/1084 K.) 2) Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – 2017/16973 E. , 2018/5110 K.). 3) Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz. İhtarlarda ödeme süresi verilmesi söz konusu değildir. İhtarın haklı olabilmesi için yazılı olması, hangi aya ait kira bedelinin istendiğinin belli olması, ihtarın davalıya yöntemine uygun tebliğ edilmesi, ihtara konu aylar kirasının ödenmemiş olması veya ihtarın tebliğinden sonra ödenmiş olması ihtarın haklılığı için yeterlidir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2013/10338 E. , 2013/12808 K.) 4) Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Davacının kirada oturduğu iddiasının aksi davalı tarafından kanıtlanamadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının kiralanandan tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 13.10.2014 tarihli ve 2014/9523 E., 2014/10948 K.) 5) Kiracı tarafından tarih yazılmadan boş kağıda imza atılması durumunda, boş kağıdın üzerinin kiraya veren tarafından nasıl ve ne şekilde doldurulacağının imza eden kiracı tarafından kabul edildiği kabul edilmektedir. Tahliye taahhütnamesinin tanzim tarihi bulunmasa dahi, “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yazılması nedeniyle kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu belirtilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 21.02.2023 tarihli ve 2022/8307 E., 2023/168 K.) |