GİRİŞ
Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352/2. maddesi uyarınca, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi halinde kiraya verenin, bir kira yılı veya kira dönemi içerisinde iki haklı ihtarda bulunması durumunda, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açma hakkı doğmaktadır. Bu düzenleme, kiracının temerrüde düşmesinin sistematik hale gelmesi halinde kiraya verene tanınmış özel bir fesih sebebidir.
İki haklı ihtar müessesesi, hem kira ilişkilerinin istikrarını hem de kiraya verenin ekonomik menfaatlerini koruma amacına yöneliktir. Burada amaç, sürekli ve alışkanlık haline gelen ödeme gecikmelerinin önüne geçmektir.
GELİŞME
1-) Hukuki Dayanak ve Düzenleme
TBK m.352/2:
“Kiracı, bir kira yılı veya bir kira döneminde kira bedelini ödememesi nedeniyle, kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.”
2-) İki Haklı İhtarın Şartları
A-) Kira Bedelinin Ödenmemesi
-İhtarların geçerli olabilmesi için sebebin kira bedelinin (veya yan giderlerin) ödenmemesi olması gerekir.
-Eksik ödeme veya hiç ödeme yapılmaması bu kapsamda değerlendirilir.
B-) Kira Bedelinin Ödenmemesi
-İhtarların geçerli olabilmesi için sebebin kira bedelinin (veya yan giderlerin) ödenmemesi olması gerekir.
-Eksik ödeme veya hiç ödeme yapılmaması bu kapsamda değerlendirilir.
C-) Aynı Kira Yılı veya Dönemi İçinde Gerçekleşme
-İki ihtarın da aynı kira yılı (veya döneminde) yapılmış olması gerekir.
-Kira yılı genellikle sözleşmedeki başlangıç tarihine göre hesaplanır, takvim yılı esas alınmaz.
D-) Yazılı Şekil
-İhtarlar yazılı olarak yapılmalıdır (noter aracılığıyla, iadeli taahhütlü mektup veya KEP yoluyla).
-Sözlü bildirim hukuken geçerli değildir.
E-) Aynı Sözleşmeye Dayalı Olma
-İhtarların aynı kiralanan taşınmaza ilişkin kira sözleşmesinden doğması gerekir.
F-) İhtarın usule uygun tebliğ tarihine kadar kira ödemesinin yapılmaması
-İhtarın gönderilmesi tek başına sonuç doğurmaz. Kiracıya ihtarın tebliğ edilmesi gerekmektedir. Kiracının da tebliğ yapılmadan önce kira ödemesini yapmaması gerekmektedir. Yani ihtarın tebliğinden sonra kiracı tarafından ödeme yapılmasının bir önemi yoktur.
3-) Tahliye Davası Açma Süresi
-Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
-Bu süre hak düşürücü niteliktedir, sürenin geçirilmesi halinde dava hakkı düşer.
4-)Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili mahkeme: Kiralananın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi
5-) İspat ve Deliller
-İhtarname örnekleri, noter kayıtları, banka dekontları, kira sözleşmesi.
-Kiracının ödeme tarihleri ile ihtar tarihleri karşılaştırılır.
6-) Yargılama Ne Kadar Sürer ? Dava Değeri Nedir ?
Genellikle tahliye davalarında dava masrafları yıllık kira üzerinden hesaplanmakta olup, dava harç ve gider avansları yıllık kira miktarına göre değişmektedir. Örnek vermek gerekirse yıllık kirası 120.000 TL olan, tek kiraya veren ve tek kiracılı bir davada, harç ve gider avansı toplamı 2025 yılı itibariyle 4.969,10 TL’dir. Aynı şekilde yıllık kira miktarı 1.200.000 TL olan bir taşınmazın, tek kiraya veren ve tek kiracılı bir tahliye davasında harç ve gider avansı toplamı 2025 yılı itibariyle 23.412,80 TL’dir.Dava süresi ortalama olarak 6 ay- 2 yıl arasıdır.
SONUÇ
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiracının kira bedelini ödemedeki temerrütlerini sistematik hale getirmesi durumunda kiraya verene sözleşmeyi sona erdirme imkanı tanıyan, kiraya verenin korunmasını amaçlayan özel bir düzenlemedir.
Hukuki güvenlik ilkesi gereği, ihtarların haklılık ve süre şartları sıkı şekilde uygulanmalıdır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları bu konuda yol gösterici olup, davanın açılmasında 1 aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmaması büyük önem taşır.
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE (KİRANIN İKİ DEFA GECİKMESİNDEN KAYNAKLI) TAHLİYE DAVASI İLE İLGİLİ EN ÇOK MERAK EDİLENLER
1-) İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası nedir ?
TBK m.352/2’ye göre, kiracının aynı kira yılı içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle kendisine iki haklı ihtar yapılırsa, kiraya veren kira süresinin sonunda sözleşmeyi dava ile sona erdirebilir.
2-) “İki haklı ihtar” tanımı nedir ?
Aynı kira yılı içinde iki ayrı yazılı ihtarın yapılması gereklidir.
3-) Yazılı ihtar nasıl yapılmalıdır ?
Noter, iadeli taahhütlü mektup veya icra takibi (ödeme emri) yoluyla yapılabilir.
4-) İcra takibi ihtar yerine geçer mi ?
Evet, icra takibi de bir haklı ihtar olarak kabul edilir. Fakat yukarıda değindiğimiz üzere tebliğ yapılmadan haklı ihtarının unsurları oluşmamaktadır.
5-) İhtarların aynı kira yılı içinde olması neden önemli ?
Şartın oluşabilmesi için iki ihtarın aynı kira yılı (veya kira dönemi) içinde gerçekleşmiş olması gerekir.
6-) Kira yılı nasıl belirlenir ?
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre tespit edilir. Örnek vermek gerekirse 01.01.2025 tarihli kira kontratının birinci yılı 01.01.2025-31.12.2025 tarihleri arasıdır. 01.01.2026 itibariyle yeni kira dönemi başlamış olmaktadır.
7-) İhtar öncesi ödeme yapılırsa ne olur ?
İhtar öncesinde yapılan ödeme, ihtarın “haklı” sayılmasına engel oluşturur.
8 – ) İki ihtar arasında süre kısıtlaması var mı ?
Kesin bir süre belirlenmemiştir; ancak farklı aylara ait olmalı ve aynı dönemde yapılmalıdır.
9-) Tahliye davası ne zaman açılır ?
Kira süresi (veya ihtar yılı) biter bitmez bir ay içinde açılmalıdır.
10-) Dava hangi mahkemede açılır ?
Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesin’ de açılır.
11-) Hangi kiralamalar için geçerlidir ?
Sadece konut ve çatılı işyeri kiralamalarında uygulanır.
12-) Kira bedelinin ödenmemesi dışında ihtar atılabilir mi ?
Hayır, sadece kira borcu için ihtar yapılabilir; aidat gibi diğer borçlarda uygulanmaz.
13-) Süreç zorunlu arabuluculuk gerektiriyor mu ?
Evet, 1 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu arabuluculuk şartı bulunmaktadır.
14-) Dava süresi ne kadar olur ? Dava Değeri Nedir ?
Genellikle tahliye davalarında dava masrafları yıllık kira üzerinden hesaplanmakta olup, dava harç ve gider avansları yıllık kira miktarına göre değişmektedir. Örnek vermek gerekirse yıllık kirası 120.000 TL olan, tek kiraya veren ve tek kiracılı bir davada, harç ve gider avansı toplamı 2025 yılı itibariyle 4.969,10 TL’dir. Aynı şekilde yıllık kira miktarı 1.200.000 TL olan bir taşınmazın, tek kiraya veren ve tek kiracılı bir tahliye davasında harç ve gider avansı toplamı 2025 yılı itibariyle 23.412,80 TL’dir. Dava süresi ortalama olarak 6 ay- 1 yıl arasıdır. Davacı tarafından gönderilen ihtarnameler, ihtarnamelerin tebliğ şerhleri ve gerekli diğer evrakların tam sunulması ve mahkeme tarafından da eksik evrakların duruşmaya kadar celbedilerek tamamlanması halinde davası süresi otomatik olarak kısalacaktır. Tüm evrakların tamamlanması halinde ilk duruşmada tahliye kararı verilmesi mümkündür.
15-) Kiracı savunması ne olabilir ?
İhtarların zamanında yapılmadığı, itiraz edildiği veya sürenin kaçırıldığı gibi gerekçeler ileri sürülebilir.
İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE (KİRANIN İKİ DEFA GECİKMESİNDEN KAYNAKLI) TAHLİYE DAVASI İLE YARGITAY KARARLARI
1-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2009/8672 K. 2009/11254 T. 17.12.2009 :
| “…uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının yerleşik içtihatlar uyarınca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz…” |
2-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/4142 K. 2014/5419 T. 29.4.2014 :
| “…Türk Borçlar Kanun’unun 352/2. maddesi uyarınca açılacak iki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasının kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için daha önce kiracıya ihtar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi ondan sonra ihtarları göndermesi gerekir. Kiraya verenler birden fazla ise ihtarları birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Bu hususlar dava hakkına ilişkin olup, mahkemece kendiliğinden nazara alınır. Türk Borçlar Kanun’unun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz…” |
3-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2012/17521 K. 2013/1481 T. 31.1.2013 :
| “…Davacı, 13.9.2011 tarihli icra takibi ile 2011 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran ayı eksik yatırılan kira farklarını, 14.9.2011 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmediğini iddia ettiği Temmuz, Ağustos ve Eylül 2011 ayları kira bedellerinin tahsilini talep etmiş, 7.10.2011 keşide tarihli ihtarnamede ise Eylül 2011 ayı kira parasının ödenmesi ihtara konu edilmiştir. Bu durumda, ilk takibin yapıldığı tarihte, kira bedellerinin eksik ödenmesinden dolayı 1.1.2011-1.1.2012 kira yılı içindeki tüm kira bedelleri sözleşmedeki şart gereği istenebilir hale geldiğinden, davacı tarafca kira bedellerinin bölünerek ayrı ayrı icra takibi ve ihtara konu edilmesi karşısında iki haklı ihtarın koşulları oluşmamıştır. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi doğru değildir…“ |
4-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/6969 K. 2014/8890 T. 03.07.2014 :
| “…Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.08.2002 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira paralarının her ayın başında peşin ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davacı alacaklının Şubat 2012 ayı kira parasının tahsili amacıyla 22.03.2012 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi üzerine düzenlenen ödeme emri davalıya 23.03.2012 tarihinde tebliğ edilmiş bankamatikten davacı hesabına 02.04.2012 tarihinde 2.500 TL havale edilmiştir. Yine Nisan 2012 ayı kira parasının tahsili amacıyla 12.04.2012 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi üzerine düzenlenen ödeme emri davalıya 13.04.2012 tarihinde tebliğ edilmiş 14.4.2012 tarihinde kira parası icra dosyasına yatırılmıştır. Davalı 2.4.2012 tarihinde davalı hesabına yapılan ödemenin Nisan ayına ilişkin olduğunu savunmuştur. Mahkemece davalı savunmasına itibar edilerek nisan ayına ilişkin ihtarın haklı olmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir. Uyuşmazlık 02.04.2012 tarihli ödemenin Nisan ayı kira parasına ilişkin olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Davalı kiracının ödeme iddiasını yıllık kira miktarına göre yazılı delille kanıtlaması gerekir. Bahsi geçen ödeme dekontu üzerinde ödemenin Nisan ayına ilişkin olduğuna dair bir ibare bulunmamakta, açıklama bölümünde ise, kira ödemesi olduğu belirtilmektedir. Bu durumda bu ödemenin, davacının kabulü doğrultusunda, Şubat ayı kira parası ödemesi olarak kabulü gerekir. Bu durumda yukarda açıklanan ilkeler doğrultusunda iki haklı ihtar oluştuğundan kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir…” |
Avukat Desteğinin Önemi
Kira hukuku, tahliye davaları ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklar; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.
Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.
Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.