GİRİŞ
Kira sözleşmeleri, taraflar arasında belirli bir taşınmazın veya taşınırın kullanım hakkının kiracıya devredilmesi esasına dayanır. Ancak bazı durumlarda kiraya veren, kiralananı geri almak isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 350-352 arasında düzenlenen tahliye sebeplerinden biri de “ihtiyaç sebebiyle tahliye”dir. Bu makalede, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının hukuki dayanakları, uygulama koşulları ve Yargıtay kararları çerçevesinde değerlendirilmesi yapılacaktır.
GELİŞME
1-)Hukuki Dayanak:
TBK m.350/1′ e göre;
1-) Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2-) Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
TBK m.351′ e göre;
1-)Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
2-)Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
2-) İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması
Yargıtay içtihatlarına göre, ihtiyaç iddiasının soyut değil, somut delillerle ispatlanması gerekir. Kiraya verenin taşınmaza fiilen ihtiyacı olduğu, başka bir taşınmazla bu ihtiyacın karşılanamadığı gibi unsurlar mahkemece değerlendirilir. Örneğin, kiraya verenin çocuğunun evlenecek olması ve konut ihtiyacının doğması, genellikle kabul edilen bir ihtiyaç sebebidir.
Kiralayanın tahliye davası açabilmesi için ihtiyacın doğmuş olması gerekir. Doğmamış veya yakın bir zamanda da doğma ihtimali olmayan bir konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. Yargıtay tarafından da desteklendiği üzere kiralayanın ihtiyaç iddiasının doğmuş olması gerekir, aksi takdirde kiralayan doğmamış bir ihtiyaca istinaden tahliye davası açamaz. Ayrıca dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir.
Nitekim Yargıtay kararında da; (Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/1290 K. 2021/1411 T. 16.11.2021)
| “…İşyeri ihtiyacının kural olarak dava açılmadan önce doğmuş olması gerekir. Yakında gerçekleşecek işyeri ihtiyacı için de tahliye davası açılabilir. Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir. Gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaçlar için tahliye kararı verilemez …” |
Kiralayan ihtiyaç iddiasını her türlü delille ispatlayabilir. Bu konudaki en büyük karine ise kiraya verenin de kiracı olmasıdır
3-) Davanın Açılma Süresi
Kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Ayrıca dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kira yenilenme döneminden sonra bir ay içerisinde dava açabilmek için, kiraya verenin yeni dönemin ilk kirasını ihtirazi kayıtla alması gerekmektedir. Kiranın ihtirazi kayıtla alındığına dair belgede şekil şartı bulunmamaktadır. Fakat noterden veyahut PTT E-Telgraf sisteminden gönderilecek ihtarname, davacı kiraya verene ispat açısından kolaylık sağlar.
Kiralayan, dava açma süresini yazılı bir bildirimle birlikte bir yıl uzatabilecektir. Fakat kiralayan, kira
sözleşmesi sona erdikten sonra konut ihtiyacına dayalı olarak tahliye davası açmadan ilk ayaait kira bedelini ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin alır ve TBK. md. 353 çerçevesinde yazılıbildirimde bulunmazsa tahliye davası açma imkanı kalmayacaktır. Yukarıda belirtilen süreler kamu düzenine ait olduğundan, hakim tarafından re’sendikkate alınmak zorundadır. Bundan dolayı kiralayan ile kiracı arasında kira süresinin bitiminden önce dava açılabileceği hususundaki anlaşmalar bir anlam ifade etmeyecektir
(Aydoğdu ve Kahveci, 2013: 601).
4-) Konut İhtiyacı Olanlar
Kanun gereği sadece kiraya verenin değil; eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için de tahliye davası açılabilir. Bunun dışında üçüncü dereceye kadar akrabalar için dava açılamaz.
5-) İyiniyetli Kullanım Yasağı
TBK m. 355’e göre; ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut ya da işyeri, üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz. Aksi durumda, kiraya veren tazminat ödemekle yükümlü hale gelir. Fakat Yargıtay kararlarında, herhangi bir yargı kararı olmadan veya cebri icra marifetiyle kiracının kendiliğinden taşınmazı tahliye etmesi durumunda, kiraya verenin tazminat ödeme yükümlülüğü olmadığına hükmetmiştir. Yargıtay 3. HD., E. 2023/4399 K. 2024/2384 T. 18.9.2024 kararında;
| ”…Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, yukarıda yer verilen Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını “sağlaması” halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, davacının herhangi bir yargı kararı veya icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle tazminat koşullarının oluşmadığının anlaşılmasına göre,davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir…” |
6-) Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/4956 K. 2019/871 T. 7.2.2019)
| “..6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. … Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kirabedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır…” |
Fakat yukarıda da değindiğimiz üzere Yargıtay 3. HD., E. 2023/4399 K. 2024/2384 T. 18.9.2024 kararında, kiraya verme yasağının ortaya çıkması ve tazminat koşullarının oluşması için taşınamzın herhangi bir yargı kararı veya cebri icra marifetiyle tahliye edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
| ”…Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, yukarıda yer verilen Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını “sağlaması” halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, davacının herhangi bir yargı kararı veya icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle tazminat koşullarının oluşmadığının anlaşılmasına göre,davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir…” |
A-) Gerçek Kişiler Açısından:
Konut ihtiyacına dayalı tahliye davası açma hakkı konutu kiralayana aittir. Konutu
kiralayan bizzat malik olabileceği gibi, malik olmayan 3. kişiler de olabilmektedir. Konutu
kiralayan ve malik olmayan 3.kişiler de konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Aynı şekilde malik olmasına rağmen kiralayan kişi olmayan konut ihtiyacı sahibi de tahliye davası açabilir. Kiralayanın malik olması şart değildir. Malik olmayan kiralayan da bu davayı açabilir. Yargıtay vermiş olduğu bir karar da “malik olmayan kiralayan tarafından ihtiyaç nedeniyle gönderilen ve fesih iradesini içeren ihtarnameye göre malikin dava açabileceği kabul edilerek işin esasının incelenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesini” doğru bulmayarak malik olmayan kiralayanın da dava açılabileceğine karar vermiştir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2006/9443 E, 2006/12237 K ).
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3244 E. , 2016/892 K. Sayılı kararında: “…Kira sözleşmesinde kiraya verenin malik olması gerekmez…”
-Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/1656 E. 2015/1160 K. sayılı kararında da ”…kiralanan yer üzerinde tasarruf sahibinin İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı olduğunu, davacı H. Spor Kulübünün taşınmazı kiraya verme yetkisinin bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davaya dayanak yapılan 07.11.2009 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme davacı Spor Kulübü ile davalı şirket arasında düzenlenmiştir. KİRA SÖZLEŞMESİ YAPAN KİRALAYANIN MUTLAKA MALİK OLMASI GEREKMEZ. TARAFLAR ARASINDA DÜZENLENEN 07.11.2009 BAŞLANGIÇ TARİHLİ VE 2 YIL SÜRELİ SÖZLEŞME İPTAL EDİLMEYİP HALA GEÇERLİLİĞİNİ MUHAFAZA ETMEKTE OLDUĞUNDAN SÖZLEŞME HÜKÜMLERİ TARAFLARI BAĞLAR. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 31.03.2004 gün ve 2004/6-197-2004/186 sayılı ilamında da benimsenen Dairemiz uygulamalarına göre Kiralayan tarafından süreli ihtar gönderilip ödenmeyen kira bedeli istendiği ve davalı tarafından da dosyaya verilen cevap dilekçesinde, ihtara konu aylar kirasının İstanbul Defterdarlığı Kayyım Bürosu Başkanlığı’na ödendiği için davacıya ödenmediği anlaşıldığından temerrüt oluşmuştur. Bu nedenle alacağın tahsili ile kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde davanın red edilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…)
Eğer kiralanan paylı mülkiyete tabi bir taşınmaz ise paydaşların tamamının, birkaçının veya sadece bir tanesinin konut ihtiyacının varlığı halinde tahliye davası açılabilir. Medeni Kanunun 624.maddesi hükmünde de belirtildiği üzere, tahliye davasının pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak açılması gerekir. Çoğunluk sağlanmadan açılan ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına diğer paydaşların onay vermesi de davanın devamı için yeterlidir. (Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2011/8483 E, 2011/13576 K.)
Kiraya veren paydaşlardan sadece birisi ise, bu konumdaki tek paydaş da konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. İştirak halinde mülkiyette ise, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için, tüm maliklerin davaya muvafakatlerinin ya da katılımlarının sağlanması gerekir.
B-) Tüzel Kişiler Açısından:
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilme şartındaki ihtiyaç sahibi tüzel kişi de olup olamayacağı konusu doktrinde tartışılmaktadır. Bir görüşe göre; hükmün gerçek kişilerin ihtiyacını karşılamak amacıyla düzenlendiği dolayısıyla tüzel kişilerin TBK m.350/b.1 uyarınca tahliye davası açamayacağını ifade etmektedirler. Diğer bir görüşe göre ise kanunun yazım tarzından dava açma hakkının sadece gerçek kişilere tanındığı anlaşılsa da Yargıtay’ın da desteklediği üzere tüzel kişiler deihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilmektedirler. Tüzel kişiliğin ihtiyaçlarına dayanan tahliye istemlerinde bizzat tüzel kişiliğin konut ihtiyacı nedeniyle dava açılabilir, tüzel kişiliğin ortağı olan gerçek kişinin konut ihtiyacı için tahliye davası açılamaz. Aynı şekilde gerçek kişiler de ortağı veya üyesi bulundukları tüzel kişiliğin konut ihtiyacını ileri sürerek tahliye talebinde bulunamazlar.
SONUÇ
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiraya verenin kendisi veya yakınları için konut veya işyeri gereksinimine dayanarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini konu alan, özel nitelikli bir tahliye sebebidir. Bu dava türü, yalnızca kanunda belirtilen kişiler lehine ve belirli şartlar altında açılabilmekte olup, gerek usul gerekse esas bakımından sıkı bir hukuki denetime tabi tutulmaktadır.
Yargıtay içtihatlarıyla da şekillenen uygulamada, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması temel koşuldur. Bu ihtiyaç, yalnızca davanın açıldığı tarihte değil, yargılama süreci boyunca da varlığını sürdürüyor olmalıdır. Aksi durumda dava hukuki yarar eksikliği gerekçesiyle reddedilebilmektedir. Ayrıca, kira sözleşmesinin belirli ya da belirsiz süreli oluşuna göre değişen dava açma süreleri ile ihtar yükümlülükleri de usul açısından önem arz etmektedir.
Bununla birlikte, TBK m.355 uyarınca kiraya verenin, ihtiyaç sebebiyle tahliye ettiği taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralaması yasaklanmış olup, bu hüküm kiraya verenin kötüye kullanımlarını önlemeye yönelik bir sınırlama işlevi görmektedir.
Ayrıca, 2023 yılı itibarıyla yürürlüğe giren zorunlu arabuluculuk uygulamasıyla birlikte, tahliye davasına geçmeden önce alternatif uyuşmazlık çözüm yollarının tüketilmesi de dava şartı haline gelmiştir. Bu düzenleme, hem yargının iş yükünü azaltmak hem de taraflar arasında uzlaşmayı teşvik etmek amacı taşımaktadır.
Sonuç olarak, ihtiyaç sebebiyle tahliye davası, kira ilişkisinin sona erdirilmesinde kiraya verene tanınan önemli bir hak olmakla birlikte, bu hakkın kullanılabilmesi belirli sınırlamalara ve objektif denetime tabidir. Uygulayıcıların, özellikle Yargıtay kararlarıyla belirginleşmiş kriterleri dikkate alarak değerlendirme yapmaları, gerek hak kayıplarının önlenmesi gerekse hukuk güvenliğinin temini açısından elzemdir. Bu bağlamda, ihtiyaç iddiasının soyut bir beyana değil, somut ve inandırıcı delillerle desteklenmesi, davanın başarıya ulaşmasında temel belirleyici olmaktadır.
İHTİYAÇ SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASINDA EN ÇOK MERAK EDİLENLER
1-) İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası Nedir ? Hangi Durumları Kapsar ?
Kiraya verenin veya yakınlarının (eş, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler) taşınmaza ihtiyaç duyması durumunda açılabilecek, kira sözleşmesini sona erdirip kiracıyı tahliye etmeye yarayan dava türüdür. Hem konut hem çatılı işyeri kiraları için geçerlidir.
2-) Kimler için ihtiyaç gerekçesi sunulabilir ?
Sadece TBK’daki kişiler: kiraya veren, eşi, çocukları veya torunları, anne-baba gibi üstsoyu ve kanunen bakmakla yükümlü olunan kişiler. Diğer yakınlar (örneğin kardeş) için davayı destekleyecek açık bir hüküm yoktur.
3-) Davada ihtiyacın kabul edilmesi için hangi koşullar gerekir ?
İhtiyacın gerçek, samimi, zorunlu ve mümkünse hemen gerçekleşen nitelikte olması gerekir. Geçici, varsayımsal veya başka fayda (yüksek kira vb.) arayışına dayalı talepler genellikle reddedilir.
4-) Dava ne zaman açılabilir ? Süre nasıl işler ?
Belirli süreli sözleşmelerde: Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde. İhtarname gönderilirse bu süre bir kira yılı kadar uzatılabilir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde: Her 6 aylık dönem için; dönemin sona ermesinden en az 3 ay önce ihtar gönderilmesi ve sonrasındaki 1 ay içinde dava açılması gerekir.
5-) İhtarname gönderme zorunlu mu ?
Belirli süreli sözleşmelerde: İhtarname gönderilmesi zorunlu değildir.
Belirsiz süreli sözleşmelerde: İhtarname göndermek yasal zorunluluktur ve sürecin gereğidir.
6-) Yeniden kiraya verme yasağı var mı ?
TBK m.355’e göre, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmazı kiraya veren, üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi takdirde eski kiracı tazminat talebinde bulunabilir (en az son bir yıllık kira bedeli kadar). Fakat yukarıda da değindiğimiz üzere Yargıtay 3. HD., E. 2023/4399 K. 2024/2384 T. 18.9.2024 kararında, kiraya verme yasağının ortaya çıkması ve tazminat koşullarının oluşması için taşınamzın herhangi bir yargı kararı veya cebri icra marifetiyle tahliye edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
| ”…Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, yukarıda yer verilen Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını “sağlaması” halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, davacının herhangi bir yargı kararı veya icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle tazminat koşullarının oluşmadığının anlaşılmasına göre,davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir…’ |
7-) Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir ?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sözleşmede farklı bir hüküm varsa yerleşim yeri mahkemeleri de yetkili olabilir.
8 – ) Masraf ve dava süresi ne kadar olur ?
Genellikle tahliye davalarında dava masrafları yıllık kira üzerinden hesaplanmakta olup, dava harç ve gider avansları yıllık kira miktarına göre değişmektedir. Örnek vermek gerekirse yıllık kirası 120.000 TL olan, tek kiraya veren ve tek kiracılı bir davada, harç ve gider avansı toplamı 2025 yılı itibariyle 4.969,10 TL’dir. Aynı şekilde yıllık kira miktarı 1.200.000 TL olan bir taşınmazın, tek kiraya veren ve tek kiracılı bir tahliye davasında harç ve gider avansı toplamı 2025 yılı itibariyle 23.412,80 TL’dir. Dava süresi ortalama olarak 6 ay- 2 yıl arasıdır.
9-) Yeni malik ihtiyacı varsa süreç nasıl işler ?
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
10-) Arabulucuya başvurmalı mıyım ?
Evet. Diğer kira uyuşmazlıklarında olduğu gibi, tahliye taleplerinde de arabuluculuk zorunludur. Arabulucuya başvurmadan dava açılamaz. Arabuluculuk dava şartıdır. Dava öncesinde arabuluculuğa başvurulmazsa davada esasa hiç girilmeden, dava usulden reddedilir.
11-) Geçici bir ihtiyaç yeterli mi ?
Hayır. TBK’da öngörülen ihtiyacın gerçek, samimi ve devamlı olması gerekir. Geçici veya kısa süreli ihtiyaçlar yeterli görülmez.
12-) İhtarname nasıl gönderilmeli ?
Noter aracılığıyla veya PTT E-Telgraf sistemiyle ihtar göndermek hem hukuken en güvenilir yöntemdir hem de sürecin ilerlemesinde ispat açısından büyük avantaj sağlar.
13-) Kiracı süreci uzatabilir mi ?
Kiracı, ihtiyaca itiraz edebilir; ilerleyen süreçte tanık, keşif, bilirkişi dahil deliller sunulabilir. Mahkeme ihtiyacın gerçekliğine göre karar verir. İtiraz süreci davayı uzatabilir. Davada bildirilen tanık sayısı ve mahkemenin dinlediği tanık sayısına göre karar verme süresi uzayabilir. Mahkemeler bir duruşmada genellikle belli sayıda (Örneğin iki tanık) dinlemektedir. 8 tanıklı bir davada, mahkemece tüm tanıkların dinlenilmesine karar verilirse duruşma sayısı, dolayısıyla da yargılama süreci uzayacaktır. Bazı mahkemelerce hiç tanık dinlenmeden, tek celsede tahliye kararı verilebilmektedir.
14-) Kiraya verenin birden fazla taşınmazı varsa tahliye talebi geçerli olur mu ?
Kiraya verenin başka taşınmazlarının bulunması, ihtiyacın varlığını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Ancak mahkeme, diğer taşınmazların ihtiyacı karşılayıp karşılamadığını değerlendirir. Eğer kiraya verenin başka bir taşınmazı, ihtiyacı karşılayabilecek nitelikteyse, dava samimi görülmeyerek reddedilebilir. Burada, taşınmazların büyüklüğü, konumu, kullanım amacına uygunluğu gibi kriterler önemlidir.
15-) İhtiyaç iddiasının ispatında hangi araçlar kullanılır?
İhtiyacın ispatı davacı kiraya verene aittir. Tanık beyanları, resmi belgeler (ikametgah, sağlık raporu, yapı ruhsatı), ekonomik durum belgeleri, nüfus kayıtları, boşanma kararı gibi evraklar delil olarak kullanılabilir. İhtiyacın sübjektif bir kavram olması nedeniyle, delillerin inandırıcı ve tutarlı olması büyük önem taşır. Yargıtay, yalnızca tanıkla ispatı yeterli görmemekte, mümkünse belgelerle desteklenmesini aramaktadır.
16-) Paylı mülkiyette tahliye davası hangi şartlarda açılabilir ?
Paylı mülkiyet durumunda, tahliye davasının açılabilmesi için paydaşların çoğunluğunun onayı aranır. Yargıtay içtihatlarına göre, tek bir paydaş da dava açabilir ancak dava sürecinde diğer paydaşların muvafakati alınmalıdır. Aksi takdirde dava ehliyeti eksikliği nedeniyle reddedilme riski vardır. Bu durum, mülkiyet hakkının kolektif kullanımı açısından önemlidir.
17-) Tahliye kararının kesinleşme süresi kiracıya tahliye yükümlülüğü doğurur mu ?
Tahliye kararları kesinleşmeden icraya konulabilen kararlardır. Yerel mahkemece tahliye kararı verilmesi akabinde icra takibine geçilerek kiracı tahliye edilebilir. Kiracı tahliye olmak istemiyorsa, gerekli teminatları yatırması akabinden icra dairesinden mehil vesikası alıp, İcra Hukuk Mahkemelerinden Tehir-i İcra(İcranın Geri Bırakılması Kararı) almadıkça tahliye işlemini durduramayacaktır. Eğer yerel mahkeme kararı kesin ise tehir-i icra kararı alınamaz. Tahliye Taahhütnamesi yoluyla tahliye davalarında ise Tehir-i İcra kararı verilip, verilemeyeceği hususunda Yargıtay’ın farklı kararları olduğundan, bu husus tartışmalıdır.
18-) İhtiyacın samimiyeti hangi durumlarda sorgulanır?
İhtiyacın samimiyeti, özellikle aşağıdaki durumlarda mahkeme tarafından sorgulanır:
-Kiraya verenin ekonomik olarak ihtiyacı karşılayamayacak durumda olması
-İhtiyacın sadece tahliyeye zemin hazırlamak amacıyla beyan edilmiş olması
-Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmek istenmesi
-Dava açıldıktan kısa süre sonra başka kiracıya kiraya verilmesi
Bu durumlarda mahkemeler, iddianın kötü niyetli ve muvazaalı olduğuna hükmedebilir.
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası ile İlgili Yargıtay Kararları:
1-) Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/3336 E., 2014/4259 T., 02.04.2014 tarihli kararı:
| “…İhtiyaç iddiasına dayanan davalarda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. İhtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı için yeterli olup bu konuda uyuşmazlık bulunmaması halinde ihtiyacın kanıtlanmasına gerek yoktur…” |
2-) Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/424 E., 2015/1619 T., 19.02.2015 tarihli kararı:
| “...Dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın bodrum katında otoparkta asansör bulunması, aynı binanın üç ayrı dairesinde kızı ve torunlarının oturuyor olması, davacının oturduğu binanın ise yoldan rampa ve sahanlıkları bulunan merdivenle ulaşılması gibi davacı ve eşinin yaş durumları dikkate alındığında engel durum teşkil edecek nitelikte olduğu tespit edilmiş, dava konusu yerin davacının oturduğu konuta nazaran üstün nitelikte olduğu, kiralananın bulunduğu binada kızı ve torunlarının oturduğu dikkate alındığında ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir…” |
3-) Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2005/9523 E., 2005/10887 K., 28.11.2005 tarihli kararı( İhtiyacın yargılama sırasında da devam etmesine dair kararı) :
| “…Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Olayımıza gelince: Davacının halen İstanbul’da oturduğu ihtiyaçlı olan eşinin ise Kadirli’ye henüz ikametini nakletmediği tanık anlatımlarından ve tüm dosya kapsamından anlaşılmıştır. Henüz doğmayan ihtiyaç nedeniyle tahliyeye karar verilemez. Bu durumda ihtiyaç gerçek samimi ve zorunlu olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Bu nedenle hükmün bozulması gerekmiştir…” |
4-) 3. Hukuk Dairesi 2017/2358 E. , 2017/2601 K. : (İşyerinin gereksinim sebebiyle tahliyesi, Gereksinim sebebiyle tahliye davasında davacının ticari şirket olması, Ticari şirketlerin gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilmeleri için, şirket ana sözleşmesinde gereksinim(ihtiyaç) konusunun mevcut olması gerekliliği konulu karar)
| “…Dava konusu taşınmazın maliki ve kiraya veren davacı… Şirketidir. Dava, şirket ihtiyacına bağlı olarak açılmıştır. Davacı şirket, kiralanan ekmek fabrikasını çalıştıracağını bildirerek kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Davacı ticari şirket olmakla kiralananda yapılacak işin şirketin faaliyet konuları arasında yer alması gerekir…” |
5-) 3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E. , 2019/2527 K. : (Gereksinim sebebiyle tahliye halinde yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmesi, Yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmiş olduğunun tespiti, Kiracının kiralanan taşınmazı ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmaksızın, mahkeme kararı neticesinde değil de sözlü veya yazılı ihtar üzerine kendiliğinden tahliye etmiş olması halinde yeniden kiraya verme yasağı nedeniyle tazminat şartlarının oluşmamış sayılacağı ile ilgili karar)
| “…Yine TBK m. 355/1’e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz ve TBK m. 355/3’e göre kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür…” |
6-) 3. Hukuk Dairesi 2017/6483 E. , 2019/2527 K. : (Kiracının, kiralanan taşınmazı gereksinim/ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan ve mahkeme kararı ile tahliye sağlanmadan sözlü veya yazılı ihtar üzerine boşaltması halinde yeniden kiraya verme yasağının ihlal edilmemiş sayılacağı ile ilgili karar)
| “…kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği bildirilmiş ve ihtarnamenin tebliğinden itibaren altı ay sonra davacının taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiştir. Buna göre yukarıdaki açıklamalar da dikkate alındığında; kiralanan, davacı tarafça, beyanına göre, ihtarname tebliği sonrası 01/01/2012 tarihinde kendiliğinden tahliye edilmiş olup davalının gereksinim nedeniyle açtığı bir tahliye davası ve bu tahliye davası sonucu verilen mahkeme kararının uygulanması suretiyle tahliyenin sağlanması durumu söz konusu olmadığından 355. maddede düzenlenen tazminat koşulları oluşmamıştır…” |
7-) Lojmanda yaşayan malikin ihtiyacının varlığın kabul edilmesi gerekmektedir.
| “Tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü gerekir. DAVACININ EŞİNİN DAVACI İLE BİRLİKTE LOJMANDA OTURDUĞU VE KİRA PARASI ÖDEDİĞİ TARTIŞMASIZDIR. Davacının ipi ile birlikte kirada oturması ve kira bedeli ödemesi ihtiyacın varlığına karine teşkil etmektedir. BİR KİMSENİN EVİNDE OTURMA İSTEĞİ KARŞISINDA LOJMANDA OTURMAYA ZORLANAMAZ. Davacı tanıkları iddiayı doğrular nitelikte beyanda bulunmuşlardır. Bu durumda ihtiyacın varlığının kabulü ile kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.”(Y.6. HD, 19.12.2002, E. 2002/7744, K. 2002/7999) |
| -“Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır.” (Yargıtay, 3. HD, 23.01.2019 tarih ve E. 2018/7751, K. 2019/493) –“Konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Kaldı ki; davacının taşınmaza ihtiyacının olduğu tanık beyanları ile de doğrulanmıştır. Bu durumda ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1050 E. , 2018/2136 K.) –“Davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” (Yargıtay 6. HD., E. 2014/3336 K. 2014/4259 T. 2.4.2014) “Bir kimsenin kendisine ait taşınmazda oturması yasal hakkıdır. Oturduğu yer babanın evi olsa dahi bu durumu değiştirmez.‟ (Yargıtay, 6. HD, 04.03.1988 tarih ve E. 1987/15452, K. 1988/3325) “Dava ihtiyaçlının hem kirada oturması ve hem de aleyhine tahliye davası açılmış olması nedenlerine dayandırılmıştır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının tahliye tehdidi altında bulunması koşulunun kanıtlanmasına gerek yoktur. İhtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır.”(Yargıtay, 6. HD, 07.03.1988 tarih ve E. 1987/15849, K.1988/3446) |
Avukat Desteğinin Önemi
Kira hukuku, tahliye davaları ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklar; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.
Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.
Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.