GİRİŞ
Boşanma sürecinde aile konutu, özellikle ekonomik güvence ve barınma hakkı çerçevesinde özel korumalara tabidir. Bu makale, “kiracı olmayan eş” kavramı üzerinden, boşanma sırasında konutta kalma hakkını normatif, doktrinsel ve yargısal yönleriyle incelemektedir.
GELİŞME
1-) Hukuki Dayanak: Aile Konutunun Korunması
A-) TMK m. 194 ve TBK m. 349
TMK m. 194/I’e göre, kira sözleşmesiyle sağlanan aile konutunda, kiracı sıfatını taşımayan eşin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesi feshedilemez veya tahliye yapılamaz.
B-) Sözleşme Tarafı Olmayan Eşin Hakları
TMK m. 194/III uyarınca, kiracı olmayan eş, kiralayana bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı haline gelebilir; bu durumda kira yükümlülüğünü üstlenir.
TMK m. 194/III ”Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş,kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile
müteselsilen sorumlu olur.”
2-) Boşanma ve Konutta Kalma Hakkı
A-) Haklı Fesih ve Koruma Önlemleri
Boşanma veya ayrılık sürecinde konutu terk eden eşin, diğer eşi mağdur etme amacıyla kira sözleşmesini feshetmesine yasal engeller getirilmiştir.
B-) Hakim Kararıyla Konutta Kalma
Boşanma hâlinde, hâkim eşlerin sosyal ve ekonomik durumlarını gözeterek, kiracı sıfatı taşımayan eşin aile konutunda kalmasına hükmedebilir. Bu durumda ilgili düzenlemelerle kiraya verenin hakları güvence altına alınır.
3-) Tapuda Aile Konutu Şerhi ve Etkileri
-TMK m. 194/III’e göre, aile konutunun kira ile sağlanması durumunda, kiracı olmayan eş tapu kütüğüne aile konutu şerhi koydurabilir.
-Bu şerh, taşınmazın hukuki statüsünü korur ve eşler arasında yapılacak işlemlerde koruyucu nitelik taşır.
4-) Kira Sözleşmesinin Tarafı Olmayan Eşin Sözleşmenin Tarafı Olma Talebi
TMK 194 madde şu şekildedir;
“Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.
Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Fakat aile konutu şerhi konulabilmesi için, eşlerden birisinin konutun maliki olması şarttır.
Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.”
Görüleceği üzere bu düzenlemeye göre aile konutu her zaman eşlerden birinin mülkiyetindeki konut olmayabilir. Bazen de aile konutu, eşlerden birinin akdedeceği kira sözleşmesi ile de sağlanabilir. Aile konutunun kira ile sağlandığı durumlarda kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya verene bulunacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelebilecektir.
-Yargıtay kararlarına göre, tahliye taahhüdnamesinde sadece kiracı olan eşin imzası yeterli değildir; kiracı olmayan eşin rızası veya imzası aranır. -bunun için tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihindenden önce açılmış bir kiralanmış taşınmazın aile konutu olarak tespiti davası açılmış olması gerekmektedir. İcra takibinden ve dava tarihinden sonra açılan davalar tahliye kararını etkilememektedir-
5-) Kiracılık Sıfatını Kazanan Eşin Sorumluluğu
Kiracı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Zira evlilik veya konutun aile konutu olması diğer eşi kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı haline getirmez. Bu bildirimin yapılması için hukukumuz bir süre sınırı öngörmemektedir. Fakat aile konutu vasfının ve evlilik birliğinin sona ermesinden veya kiraya verenin sözleşmeyi feshetmesinden önce bildirim yapılmalıdır. Bu bildirimin diğer eş tarafından kiraya verene karşı yapılması gerekmektedir. Kiralayanın bu duruma karşı çıkma hakkı bulunmamaktadır. Yani bildirim ile beraber eş otomatik olarak kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Bu durum TMK 194/son hükmü gereğidir.
Diğer eşin bu bildirimle kira ilişkisinin bir tarafı haline gelmesinin sonucunu TMK.m.194 düzenlemiştir. Kiraya Verene bildirimde bulunmak şartıyla kira sözleşmesinin tarafı haline gelen eş, kiracı eşle birlikte kiraya verene karşı zincirleme bir şekilde sorumlu olmaktadır.
BOŞANMA SÜRECİNDE KİRACI OLMAYAN EŞİN KONUTTA KİRACI OLARAK DEVAM ETMESİ İLE İLGİLİ EN ÇOK MERAK EDİLENLER
1-) Aile konutu kira ile sağlanmışsa, kiracı olmayan eş sözleşmeye nasıl taraf olur ?
Aile konutu kira ile sağlanmışsa, kiracı olmayan eş sözleşmeye nasıl taraf olur?
Kiracı olmayan eş, kiralayana yapacağı tek taraflı yazılı bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı (kiracı) haline gelebilir; bu, TBK m.349’un özel düzenlemesidir.
2-) Bildirim yapılınca tarafların sorumluluğu nasıl olur?
Bildirim sonrasında eş, kiracı sıfatı kazanır; öğretide ve uygulamada eşlerin kira borcundan müteselsilen sorumlu olacağı kabul edilmektedir. Kiralayan, fesih bildirimlerini her iki eşe ayrı ayrı yapmak zorundadır.
3-) Kiracı eş, diğer eşin rızası olmadan sözleşmeyi feshedebilir mi ?
Hayır. Aile konutu olarak kiralanan taşınmazda kiracı, eşinin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez; rıza verilmezse hâkim müdahalesi istenebilir.
4-) Aile konutu koruması için tapuya “aile konutu şerhi” şart mı ?
Şart değil. TMK 194 koruması, şerh olmasa da aile konutu niteliğinden doğar; yine de şerh, üçüncü kişilere karşı görünürlük ve ispat kolaylığı sağlar. Kaldı ki eşlerden birisinin maliki olmadığı konuta tapuda aile konutu şerhi konulamaz.
5-) Tahliye taahhüdünde (ör. boşaltma taahhüdü) kiracı olmayan eşin rızası gerekir mi ?
Evet. Aile konutu ise yalnız kiracı eşin imzaladığı tahliye taahhüdü, diğer eşin açık rızası olmadıkça geçersiz kabul edilir. -bunun için tahliye taahhütnamesinin düzenleme tarihindenden önce açılmış bir kiralanmış taşınmazın aile konutu olarak tespiti davası açılmış olması gerekmektedir. İcra takibinden ve dava tarihinden sonra açılan davalar tahliye kararını etkilememektedir-
6-) Boşanma davası sırasında konutta kim kalır ?
Aile mahkemesi, TMK 169 çerçevesinde geçici tedbirle konutun taraflardan birine (çoğunlukla daha korunmaya muhtaç olana) tahsisine karar verebilir; bu karar süresince tahsis edilen eş konutta kalır.
7-) Boşanma kesinleşince aile konutu koruması devam eder mi ?
Genel kural: Hayır. Evlilik bitince TMK 194’ün aile konutuna sağladığı koruma sona erer. Ancak boşanma hükmü ve/veya tedbir/işlemle farklı bir kullanım hakkı tanınmışsa o hüküm uygulanır.
8 – ) Kiracı olmayan eş bildirim yapmazsa yine de korunur mu ?
Evet; TMK 194 gereği eşin rızası olmadan kira sözleşmesinin feshi, aile konutunun devri vb. mümkün değildir. Ancak bildirimin yapılmaması, kiracılık sıfatını kendiliğinden kazandırmaz.
9-) Kiralayan, fesih/ihbar bildirimlerini kime yapmalıdır ?
Kiracı olmayan eş bildirimle sözleşmeye katılmışsa, fesih ve ödeme ihtarları her iki eşe de ayrı ayrı yapılmalıdır.
10-) Aile konutu şerhi ne işe yarar ?
Aile konutu şerhi, üçüncü kişilere karşı uyarıcı/ifşa edici etki yaratır; aile konutuyla ilgili tasarrufların eş rızasına bağlılığını görünür kılar ve tapu işlemlerinde güvenlik sağlar.
11-) Kiracı eş, kira sözleşmesinin feshine ilişkin eşinin rızası yoksa ne yapabilir ?
Rızanın alınması mümkün değilse veya haklı sebep olmaksızın rıza verilmiyorsa kiracı, hâkimden izin isteyebilir (TBK 349/2).
12-) Kira sözleşmesi devri/temliki aile konutuysa nasıl yapılır ?
Aile konutunda kira sözleşmesinin devri gibi tasarruflarda da eşin açık rızası aranır; aksi tasarruf aile konutu korumasına takılır.
13-) Aile konutu niteliği nasıl kanıtlanır ?
Nüfus kayıtları, ikametgâh, elektrik-su-doğalgaz abonelikleri, komşu beyanları ve fiilî yaşam ilişkisiyle fiilen ailece yerleşim ispatlanabilir; şerh zorunlu değildir. Bunun yanında aile konutu şerhi konulabilmesi için, eşlerden birisinin konutun maliki olması şarttır.
Avukat Desteğinin Önemi
Kira hukuku, tahliye davaları ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklar; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.
Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.
Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.