1. Giriş
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması, hem mülkiyet hukukuna hem de sözleşmeler hukukuna ilişkin önemli sonuçlar doğurmaktadır. Uygulamada “kat karşılığı inşaat sözleşmesi” olarak adlandırılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi, belirli arsa paylarının yükleniciye devrini; yüklenici ise taşınmaz üzerinde bağımsız bölümler meydana getirerek bunları sözleşmede kararlaştırılan şekilde arsa sahibine teslim etmeyi üstlenmektedir.
Bu sözleşme, öğretide karma nitelikte bir sözleşme olarak kabul edilmekte ve bünyesinde eser sözleşmesi ile taşınmaz devrine veya taşınmaz satış vaadine ilişkin unsurları barındırmaktadır.
Taşınmazın tek bir kişiye değil, birden fazla kişiye paylı mülkiyet şeklinde ait olması ise sözleşmenin kurulması bakımından ayrıca önem taşır. Çünkü paydaşlardan birinin taşınmazın tamamını ilgilendiren olağanüstü bir yapı işine girişmesi veya taşınmazın tamamı üzerinde tasarrufta bulunması, diğer paydaşların mülkiyet haklarını doğrudan etkileyebilir.
Bu nedenle paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırken öncelikle paydaşların karar nisabı, sözleşmenin şekli, paydaşlardan birinin sözleşmeye katılmaması, sonradan verilen onayın etkisi ve kentsel dönüşüm mevzuatının uygulanıp uygulanmayacağı belirlenmelidir.
2. Paylı Mülkiyet ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Türk Medeni Kanunu’nun 688. maddesine göre paylı mülkiyette birden fazla kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belirli paylarla malik olur. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yetkilerine sahiptir ve payını devredebilir, rehnedebilir veya haczettirebilir.
Bununla birlikte paydaşın kendi payı üzerindeki tasarruf yetkisi ile taşınmazın tamamına ilişkin tasarruf yetkisi birbirinden ayrılmalıdır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yalnızca bir paydaşın kendi payını devretmesi değil, taşınmazın tamamının inşaata tahsis edilmesi ve çoğu durumda taşınmazdaki mevcut yapının değiştirilmesi veya yeniden yapılması söz konusu olduğundan, işlem paylı malın tamamını ilgilendiren bir nitelik kazanır.
Bu nedenle TMK m. 692 hükmü önem taşımaktadır.
3. TMK m. 692 Uyarınca Oybirliği Kuralı
TMK m. 692’ye göre;
“Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.”
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kurulması, taşınmazın kullanım ve ekonomik tahsis amacını değiştirebileceği ve taşınmazın tamamı üzerinde önemli hukuki sonuçlar doğurabileceği için kural olarak TMK m. 692 kapsamında değerlendirilir.
Bu nedenle genel rejime tabi bir paylı taşınmazda kat karşılığı inşaat projesinin gerçekleştirilebilmesi için bütün paydaşların katılımı veya geçerli şekilde ortaya konulmuş rızası aranır.
Burada önemli olan husus, bütün paydaşların mutlaka aynı gün, aynı anda ve aynı sözleşme nüshasında imza atmasının zorunlu olduğunun söylenememesidir. Önemli olan, kanunun aradığı paydaş iradesinin ve sözleşmenin geçerlilik şeklinin sağlanmış olmasıdır.
Bununla birlikte paydaşların farklı sözleşmeler imzalaması halinde, bu sözleşmelerin birbirleriyle uyumlu olup olmadığı ve bütün paydaşların aynı hukuki ilişkiye katılıp katılmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.
4. Paydaşlardan Birinin Sözleşmeye Katılmaması
Paydaşlardan birinin kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamaması halinde, bu durum doğrudan sözleşmenin bütün yönleriyle geçersiz olduğu şeklinde değerlendirilmemelidir.
Öncelikle sözleşmenin hangi paydaşlar arasında kurulduğu ve imza atmayan paydaşın taşınmazın tamamı üzerindeki inşaat faaliyetlerine yönelik rızasının bulunup bulunmadığı belirlenmelidir.
Genel rejimde gerekli oybirliği sağlanmamışsa, sözleşme imzalamayan paydaş bakımından sözleşmeden kaynaklanan sonuçların doğması kural olarak mümkün değildir.
Bununla birlikte paydaşın daha sonra sözleşmeyi açıkça onaylaması veya somut olayın özelliklerine göre sözleşmeyi benimsediğini gösteren davranışlarda bulunması ayrıca değerlendirilebilir.
Örneğin;
- inşaat ruhsatı işlemlerine katılması,
- sözleşme kapsamında kendisine bırakılan bağımsız bölümü kabul etmesi,
- sözleşmeden doğan edimlerden yararlanması,
- yükleniciyle sözleşmenin uygulanmasına yönelik işlemler gerçekleştirmesi
gibi davranışlar, paydaşın iradesinin belirlenmesi bakımından önem taşıyabilir.
Ancak yalnızca inşaatın başlamasına uzun süre itiraz edilmemesi, her somut olayda kendiliğinden ve kesin biçimde sözleşmeye onay verildiği anlamına gelmez. Bu nedenle zımni onay veya icazet değerlendirmesi somut olayın tamamı dikkate alınarak yapılmalıdır.
5. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Resmî Şekil
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin en önemli geçerlilik şartlarından biri şekildir.
TBK m. 237 uyarınca taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi gerekir. Taşınmaz satış vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa paylarının yükleniciye devredilmesi veya devrinin taahhüt edilmesi söz konusu olduğundan, sözleşmenin taşınmaz devrine ilişkin unsurları bakımından kanunun öngördüğü resmî şekle uyulması gerekir.
Bu nedenle uygulamada yalnızca adi yazılı bir sözleşme düzenlenerek arsa paylarının devrinin taahhüt edilmesi önemli bir geçerlilik riski meydana getirir.
Sözleşmenin geçerlilik şekli ile paydaşların sözleşmeye katılımı ise birbirinden farklı konulardır. Bütün paydaşların sözleşmeye katılması şekil eksikliğini gidermez; aynı şekilde resmî şekilde düzenlenen bir sözleşmenin gerekli paydaş iradesi bulunmadığı takdirde taşınmazın tamamı bakımından sonuç doğurması da mümkün değildir.
6. 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Oybirliği İstisnası
Paylı mülkiyet bakımından TMK m. 692’de öngörülen oybirliği kuralının önemli istisnalarından biri, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında ortaya çıkmaktadır.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde, kanun kapsamında gerçekleştirilen uygulamalarda belirli kararların arsa payları oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınabilmesine ilişkin özel düzenlemeler bulunmaktadır.
Bu düzenlemenin uygulanabilmesi için taşınmazın gerçekten 6306 sayılı Kanun kapsamında bulunması ve kanunda öngörülen şartların gerçekleşmiş olması gerekir.
Dolayısıyla yalnızca binanın eski olması veya yenilenmek istenmesi, tek başına 6306 sayılı Kanun’daki çoğunluk rejiminin uygulanması için yeterli değildir.
6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamada karara katılmayan maliklerin payları bakımından da kanunda öngörülen özel satış ve bildirim prosedürleri uygulanmaktadır.
Bu nedenle kentsel dönüşüm kapsamında bir kat karşılığı inşaat projesi hazırlanırken yalnızca “salt çoğunluk yeterlidir” denilmesi yeterli olmayıp, taşınmazın hangi kanuni statüde bulunduğu ve kararın hangi usulle alındığı ayrıca incelenmelidir.
7. Genel Rejim ile 6306 Sayılı Kanun Rejiminin Farkı
| Konu | Genel Rejim | 6306 Sayılı Kanun Kapsamı |
|---|---|---|
| Temel düzenleme | TMK m. 688 ve 692 | 6306 sayılı Kanun |
| Karar nisabı | Kural olarak oybirliği | Kanundaki şartlar dahilinde arsa payları oranında salt çoğunluk |
| Muhalif paydaş | Rıza yoksa genel rejimde taşınmazın tamamına ilişkin işlem yapılamaz | Kanunda öngörülen usulle payının satışı gündeme gelebilir |
| Amaç | Paylı malın olağanüstü yönetim ve tasarrufu | Riskli yapı/alanların dönüştürülmesi |
| Uygulama | TMK hükümleri | Özel kanun hükümleri |
Bu nedenle bir taşınmaz hakkında öncelikle genel rejimin mi yoksa 6306 sayılı Kanun’daki özel rejimin mi uygulanacağı tespit edilmelidir.
8. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin işe zamanında başlamaması, işi sözleşmeye uygun şekilde tamamlamaması, gecikmesi veya imar ve ruhsat şartlarına aykırı bir yapı meydana getirmesi gibi durumlarda sözleşmenin sona erdirilmesi gündeme gelebilir.
Ancak fesih konusunda yalnızca inşaatın tamamlanma yüzdesine bakılması doğru değildir.
Uygulamada inşaatın tamamlanma seviyesi, sözleşmenin niteliği, tarafların edimleri, yüklenicinin kusuru, yapılan imalatın ekonomik değeri, arsa sahiplerinin sözleşmeden beklediği menfaat ve tasfiyenin nasıl gerçekleştirileceği birlikte değerlendirilir.
Bu nedenle “%90’ın altındaysa her durumda geriye etkili, %90’ın üzerindeyse her durumda ileriye etkili fesih yapılır” şeklinde mutlak bir kuraldan söz edilmemelidir.
Yüksek yargı uygulamasında inşaat seviyesinin yüksekliği, fesih türünün belirlenmesinde önemli bir ölçüt olmakla birlikte, değerlendirme somut olayın özelliklerine göre yapılmaktadır.
Geriye Etkili Fesih
Geriye etkili fesihte taraflar arasındaki sözleşmesel ilişki tasfiye edilir ve karşılıklı olarak verilenlerin iadesi gündeme gelir.
Özellikle yükleniciye daha önce arsa payı veya bağımsız bölüm devri yapılmışsa, bu devirlerin hukuki durumunun da tasfiye kapsamında değerlendirilmesi gerekir.
İleriye Etkili Fesih
İleriye etkili fesihte ise sözleşme geçmişteki ifa seviyesine kadar korunarak tasfiye edilir. Yüklenicinin gerçekleştirdiği imalatın seviyesi ve hak ettiği bağımsız bölümlerin belirlenmesi önem kazanır.
Bu nedenle fesih davasından önce inşaat seviyesinin teknik bilirkişi marifetiyle belirlenmesi çoğu uyuşmazlıkta önem taşımaktadır.
9. Sözleşmenin Uyarlanması
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin uzun süreli olması nedeniyle sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü değişiklikler tarafların edimleri arasındaki dengeyi etkileyebilir.
Örneğin;
- imar planının değişmesi,
- yapılaşma koşullarının ağırlaşması,
- bağımsız bölüm sayısının önemli ölçüde azalması,
- öngörülemeyen ekonomik değişiklikler,
- ruhsat veya proje koşullarındaki esaslı değişiklikler
sözleşmenin uyarlanması tartışmasını gündeme getirebilir.
Ancak her ekonomik değişiklik veya maliyet artışı sözleşmenin uyarlanması için yeterli değildir.
Uyarlama, sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnası niteliğinde olduğundan, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan değişikliğin olağanüstü nitelikte olması ve sözleşmenin mevcut haliyle uygulanmasının taraflardan biri bakımından katlanılamaz bir sonuç meydana getirmesi gibi şartlar somut olay bakımından değerlendirilmelidir.
Bu nedenle yalnızca inşaat maliyetlerinin artması veya yüklenicinin kârının azalması, tek başına uyarlama talebinin kabul edilmesini gerektirmez.
10. Eksik ve Ayıplı İşler
Yüklenicinin borcu yalnızca binayı fiziksel olarak tamamlamaktan ibaret değildir.
Yapının;
- sözleşmeye,
- onaylı projeye,
- ruhsata,
- imar mevzuatına,
- fen ve sanat kurallarına
uygun şekilde tamamlanması gerekir.
Sözleşmede ayrıca kararlaştırılmışsa yapı kullanma izin belgesinin alınması da yüklenicinin edimleri arasında bulunabilir.
Bu nedenle kaçak veya ruhsata aykırı imalatların bulunması, bağımsız bölümlerin sözleşmede kararlaştırılan nitelikleri taşımaması veya ortak alanların eksik bırakılması halinde yüklenicinin sözleşmeden doğan sorumluluğu gündeme gelebilir.
Eksik ve ayıplı işlerin tespitinde teknik bilirkişi incelemesi önemli bir delil niteliğindedir.
11. Nama İfa
Yüklenicinin sözleşmeden doğan inşaat borcunu yerine getirmemesi halinde, sözleşmenin hemen feshedilmesi her zaman zorunlu değildir.
Arsa sahipleri, şartları oluştuğu takdirde sözleşmenin devamını sağlayarak eksik işlerin yüklenici nam ve hesabına tamamlatılmasını talep edebilir.
Bu durumda nama ifa mekanizması gündeme gelebilir.
Ancak nama ifa ile fesih taleplerinin hukuki sonuçları birbirinden farklıdır. Sözleşmenin sona erdirilmesi istenirken aynı sözleşmeye dayanılarak onun devamını gerektiren bir ifa mekanizmasının talep edilmesi hukuki açıdan ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle dava stratejisi belirlenirken öncelikle tarafın asıl amacının sözleşmenin devamı mı yoksa tasfiyesi mi olduğu ortaya konulmalıdır.
12. Taraf Teşkili ve Dava Süreci
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan davalarda taraf teşkili büyük önem taşır.
Özellikle;
- sözleşmenin feshi,
- geçersizliğin tespiti,
- tapu iptali ve tescil,
- bağımsız bölümün tescili,
- arsa paylarının yeniden belirlenmesi,
- sözleşmenin tasfiyesi
gibi talepler taşınmazdaki diğer paydaşların haklarını doğrudan etkileyebileceğinden, davanın taraflarının somut uyuşmazlığın niteliğine göre eksiksiz şekilde belirlenmesi gerekir.
Mahkemenin, uyuşmazlığın sonucundan hukuken etkilenecek kişilerin davada yer alıp almadığını incelemesi gerekir.
Bu nedenle dava açılmadan önce tapu kaydı, tüm paydaşlar, pay oranları, sözleşmenin tarafları ve daha önce yapılan devir işlemleri birlikte incelenmelidir.
13. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, sözleşmenin niteliğine ve tarafların sıfatına göre farklı hukuki değerlendirmelere tabi olabilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların Yargıtay iş bölümünde eser sözleşmeleri kapsamında değerlendirildiği görülmektedir.
Bununla birlikte somut davada görevli mahkemenin belirlenmesinde tarafların tacir olup olmadığı, uyuşmazlığın ticari iş niteliği taşıyıp taşımadığı ve talebin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisine ilişkin hükümler gündeme gelebilir.
Bu nedenle “her durumda Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir” şeklindeki genel bir ifade yerine, somut uyuşmazlığın tarafları ve talep sonucu esas alınarak görev ve yetkinin belirlenmesi gerekir.
14. 2026 Yılında HMK m. 107 Değişikliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan alacak davaları bakımından güncel usul hükümlerinin ayrıca dikkate alınması gerekir.
16 Temmuz 2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanun’un 19. maddesiyle HMK m. 107 yürürlükten kaldırılmıştır. Bu değişiklik 31 Temmuz 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak kaldırılan m. 107, yürürlükten kaldırılmadan önce açılmış davalar bakımından uygulanmaya devam etmektedir.
Buna karşılık HMK m. 109’a yeni bir dördüncü fıkra eklenmiştir. Buna göre bölünebilir bir alacağın yalnızca bir kısmı dava edilmişse, talep aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere ve iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikat sona erinceye kadar artırılabilmektedir. Artırılan kısım bakımından zamanaşımının dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılması da düzenlenmiştir.
Bu nedenle 31 Temmuz 2026 tarihinden sonra açılacak yeni davalarda dava türünün ve talep sonucunun güncel HMK hükümleri dikkate alınarak belirlenmesi gerekir.
15. Paylı Taşınmazda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Sözleşme yapılmadan önce aşağıdaki hususların kontrol edilmesi önemlidir:
- Tapu kaydı incelenmelidir.
Bütün paydaşlar ve pay oranları belirlenmelidir. - Takyidatlar araştırılmalıdır.
İpotek, haciz, intifa, şerh ve benzeri kayıtlar incelenmelidir. - 6306 sayılı Kanun’un uygulanıp uygulanmadığı belirlenmelidir.
- Karar nisabı tespit edilmelidir.
Genel rejimde TMK m. 692 kapsamında oybirliği gerekip gerekmediği belirlenmelidir. - Sözleşmenin şekli doğru kurulmalıdır.
Taşınmaz devri veya satış vaadi içeren hükümler bakımından resmî şekil şartına uyulmalıdır. - Arsa sahiplerine bırakılacak bağımsız bölümler açıkça belirlenmelidir.
- İnşaat süresi ve teslim tarihi düzenlenmelidir.
- Gecikme hâlinde uygulanacak cezai şart ve diğer sonuçlar açıkça belirlenmelidir.
- İmar ve ruhsat koşulları kontrol edilmelidir.
- Yüklenicinin teminatları ve arsa paylarının hangi aşamalarda devredileceği düzenlenmelidir.
- Fesih halinde yapılacak tasfiye açıkça öngörülmelidir.
- Sözleşmenin uygulanması sırasında ortaya çıkabilecek imar değişikliklerinin taraflara etkisi mümkün olduğunca düzenlenmelidir.
16. Sıkça Sorulan Sorular
Paylı taşınmazda bütün maliklerin imzası gerekir mi?
Genel rejimde, taşınmazın tamamını ilgilendiren kat karşılığı inşaat işlemleri bakımından TMK m. 692 uyarınca kural olarak bütün paydaşların kabulü gerekir. Ancak taşınmazın 6306 sayılı Kanun gibi özel bir kanun kapsamında bulunması halinde farklı karar nisapları uygulanabilir.
Bütün paydaşların aynı sözleşmeyi imzalaması zorunlu mudur?
Her paydaşın aynı anda aynı sözleşme nüshasını imzalaması gerektiği söylenemez. Ancak paydaşların tamamının hukuken gerekli şekilde sözleşme ilişkisine katılması ve sözleşmenin geçerlilik şekline uyulması gerekir.
Bir paydaş sözleşmeyi imzalamazsa inşaat yapılamaz mı?
Genel rejimde gerekli oybirliği sağlanmamışsa, imza atmayan paydaşın haklarını etkileyen şekilde taşınmazın tamamı üzerinde işlem yapılması mümkün olmayabilir. Ancak daha sonra verilen açık veya somut olay bakımından belirlenebilen zımni onay ayrıca değerlendirilmelidir.
Riskli yapı varsa oybirliği şartı devam eder mi?
6306 sayılı Kanun kapsamındaki şartların gerçekleşmesi halinde kanunda öngörülen özel karar nisabı uygulanabilir. Bu nedenle riskli yapı veya riskli alan statüsünün ve ilgili dönüşüm prosedürünün ayrıca incelenmesi gerekir.
Noterde yapılmayan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olur mu?
Taşınmaz devri veya satış vaadi unsurlarını içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde kanunun aradığı resmî şekle uyulması gerekir. Adi yazılı bir sözleşmeye dayanılarak doğrudan geçerli bir arsa payı devri sonucuna ulaşılması mümkün değildir.
İnşaatın %90’ı tamamlandıysa mutlaka ileriye etkili fesih mi olur?
Hayır. İnşaat seviyesi önemli bir ölçüt olmakla birlikte tek başına otomatik bir sonuç doğurmaz. İnşaatın seviyesi, sözleşmenin niteliği, tarafların kusurları ve somut olayın özellikleri birlikte değerlendirilir.
Sözleşme devam ederken inşaat tamamlatılabilir mi?
Şartları oluştuğunda nama ifa yoluyla eksik işlerin tamamlatılması gündeme gelebilir. Bunun mümkün olup olmadığı ve izlenecek yol, sözleşmenin mevcut durumu ve tarafların talepleri dikkate alınarak belirlenmelidir.
17. Sonuç
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, birden fazla paydaşın mülkiyet hakkını ve yüklenicinin inşaat edimini aynı hukuki ilişki içerisinde bir araya getirmesi nedeniyle dikkatle hazırlanması gereken sözleşmelerdir.
Bu tür işlemlerde öncelikle taşınmazın paylı mülkiyet statüsü belirlenmeli, TMK m. 692 kapsamında gerekli karar nisabı tespit edilmeli ve varsa 6306 sayılı Kanun gibi özel düzenlemelerin uygulanıp uygulanmadığı incelenmelidir.
Bunun yanında taşınmaz devri veya devrin taahhüdünü içeren sözleşmelerde resmî şekil şartına uyulması, bütün paydaşların hukuken gerekli şekilde sürece dahil edilmesi ve sözleşmede bağımsız bölümlerin, teslim süresinin, cezai şartların, teminatların ve fesih sonuçlarının açıkça düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Uyuşmazlık ortaya çıktığında ise yalnızca sözleşmenin ihlal edilip edilmediğinin değil; inşaatın mevcut seviyesinin, yapılan imalatların niteliğinin, tapu devirlerinin, paydaşların tutumunun ve tarafların sözleşmeden doğan haklarının birlikte değerlendirilmesi gerekir.
Özellikle fesih, tapu iptali ve tescil, nama ifa, uyarlama ve eksik iş bedeli gibi taleplerde dava stratejisinin uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenmesi gerekir. Bu nedenle paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmadan veya bu sözleşmeden kaynaklanan bir uyuşmazlıkta dava yoluna başvurulmadan önce sözleşmenin ve tapu kayıtlarının uzman bir hukukçu tarafından ayrıntılı biçimde incelenmesi önem taşımaktadır.
Emsal Yargıtay Kararları
1. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2012/4196, K. 2012/6578, T. 09.11.2012
Paylı mülkiyete tabi taşınmazda kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından TMK m. 692’deki oybirliği kuralı ile paydaşların fiili tutumlarının değerlendirilmesi üzerinde durulmuştur. Kararda, inşaatın mevcut durumu, tamamlanma seviyesi ve diğer paydaşların sözleşme ve inşaat sürecindeki davranışlarının araştırılması gerektiği kabul edilmiştir.
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1862, K. 2017/3895, T. 27.03.2017
Sözleşmeye bağlılık ilkesi ile sözleşmenin sonradan meydana gelen olağanüstü koşullar nedeniyle uyarlanması arasındaki ilişki değerlendirilmiştir. Kararda, uyarlamanın istisnai nitelikte olduğu ve somut olayın koşullarının dikkate alınması gerektiği vurgulanmıştır.
3. Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2012/6174, K. 2013/850, T. 14.02.2013
İmar planındaki değişikliklerin ve yapılaşma koşullarındaki değişikliklerin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine etkisi değerlendirilmiş; sözleşmedeki edim dengesinin ve yapılacak hesaplamaların uzman bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir.
4. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2014/5920, K. 2014/11991, T. 08.07.2014
Kat irtifakı veya kat mülkiyetinde arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olup olmadığının belirlenmesinde bağımsız bölümlerin konumu, alanı, bulunduğu kat, cephesi, manzarası ve kullanım özellikleri gibi kriterlerin dikkate alınması gerektiği belirtilmiştir.
5. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2020/10308, K. 2021/2129, T. 24.02.2021
Taşınmaz ve kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda taraf teşkilinin eksiksiz sağlanmasının önemi üzerinde durulmuş; uyuşmazlıktan hukuken etkilenecek kişilerin davada yer almasının gerekliliği vurgulanmıştır.