YENİ MALİKİN SATIN ALMA(İHTİYAÇ) SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI

GİRİŞ

Yeni malik tarafından taşınmazın satın alınması (iktisap) gerekçesiyle açılan tahliye davaları, kira hukukunun hem uygulamada sıkça karşılaşılan hem de normatif olarak özel düzenlemelerle korunmuş bir alanını oluşturur. Bu davalar, kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malikin kişisel veya ailevi ihtiyaçları sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirip kiracının tahliyesini talep etmesini sağlar. Türkiye’de konuya ilişkin temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.351’de yer almakta; uygulama ve içtihat ise düzenlemenin yorumlanması, usulî süreler ile bildirimin ispatı gibi meseleler etrafında yoğunlaşmaktadır.

GELİŞME

1-) Hukukî Dayanak ve Düzenlemenin Amacı

TBK m.351, kiralananın sonradan edinilmesi hâlinde yeni malike, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri amacıyla kullanma zorunluluğu varsa belirli usul şartlarına bağlı olarak sözleşmeyi sona erdirme yetkisi tanır. Hükmün amacı, mülkiyetin korunması ile kiracının korunması arasında makul bir denge kurmak ve yeni maliklerin iktisap sonrası kişisel ihtiyaçlarını da hukuken güvence altına almaktır.

2-) Bildirim ve Dava Süreleri

-Bir aylık yazılı bildirim (ihtar) şartı: Yeni malik, taşınmazı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar ile kiracıya bildirimde bulunmalıdır; bu bildirimde iktisap tarihi ve ihtiyaç sebebi açıkça yer almalıdır.

-Dava açma süresi — altı aylık bekleme veya sözleşme süresinin bitimini takip eden dönem: İhtarnamenin usulüne uygun tebliğinden sonra yeni malik, kanunda öngörülen bekleme süresine uygun olarak iktisap tarihinden itibaren en az altı ay sonra tahliye davasını açabilir; alternatif olarak, kira sözleşmesinin bitişini takip eden bir ay içinde dava açma imkânı da tanınmıştır

Bu usullere ilişkin tartışmalarda; hangi tarihten itibaren altı aylık sürenin başlayacağı (iktisap tarihi mi, ihtarın tebliğ tarihi mi?) ve ihtarın şekil şartlarına ilişkin uygulama birliği sağlanmaya çalışılmaktadır. Uygulamada çoğunluk iktisap tarihinin başlangıç sayıldığı yönündedir; ancak tebliğ şartının da ispat edilmesi gerekliliği önemlidir.

3-) İhtiyaç Gerekçesinin Gerçek ve Samimi Olması Gerekir

Yeni malik tarafından ileri sürülen “ihtiyaç” gerekçesinin sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Basit bir planlama veya ileride olabilecek kullanım amacı somut yeterlilik sağlamaz; mahkeme, yeni malikin ihtiyaç iddiasının içeriğini ve alternatif konut/işyeri varlığını, ailevi durumunu, sağlık ve ekonomik şartları değerlendirir. Ayrıca yeni malikin kendisi veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler kapsamında kimlerin değerlendirileceği somut olaya göre tespit edilir. İhtiyacın dava açılırken var olması yetmez. Yargılama süresince de ihtiyacın var olması gerekir.

4-) Hangi Mahkeme Görevli ve Yetkilidir ?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

5-) İspat Yükü ve Deliller

Davacı yeni malik, iktisap tarihini, ihtarnamenin tebliğini ve ileri sürdüğü ihtiyaç sebebinin gerçekliğini ispatla yükümlüdür. Bu kapsamdaki deliller şunlardır:

-Tapu senedi veya iktisabı gösterir belge,

-Noterlik/taahhütlü ihtarname ve tebliğ belgeleri (veya noter şerhi),

-Aile durumunu gösterir belgeler (nüfus kayıtları, sağlık raporları vb.),

-Alternatif konut veya işyeri bulunmadığını gösterir tespitler,

-Gerekirse bilirkişi raporları ve keşif tutanakları.

6-) Yargılama Ne Kadar Sürer ? Dava Değeri Nedir ? İstinaf Sınırı nasıl belirlenir? Dava Masrafı ne kadar tutar?

Genellikle tahliye davalarında dava masrafları yıllık kira üzerinden hesaplanmakta olup, dava harç ve gider avansları yıllık kira miktarına göre değişmektedir. Örnek vermek gerekirse yıllık kirası 120.000 TL olan, tek kiraya veren ve tek kiracılı bir davada, harç ve gider avansı toplamı 2025 yılı itibariyle 4.969,10 TL’dir. Aynı şekilde yıllık kira miktarı 1.200.000 TL olan bir taşınmazın, tek kiraya veren ve tek kiracılı bir tahliye davasında harç ve gider avansı toplamı 2025 yılı itibariyle 23.412,80 TL’dir. Dava süresi ortalama olarak 6 ay- 1 yıl arasıdır. Davacı tarafından gönderilen ihtarnameler, ihtarnamelerin tebliğ şerhleri ve gerekli diğer evrakların tam sunulması ve mahkeme tarafından da eksik evrakların duruşmaya kadar celbedilerek tamamlanması halinde davası süresi otomatik olarak kısalacaktır. Tüm evrakların tamamlanması halinde ilk duruşmada tahliye kararı verilmesi mümkündür.

İstinaf sınırı ise yıllık kira bedeli üzerinden belirlenir. Aylık 10.000 TL kira bedeli olan taşınmazın tahliye taahhüdü sebebiyle tahliyesi davasında, dava değeri yıllık kira bedeli yani 120.000 TL olacak ve 2025 yılı itibariyle mahkemenin vereceği kararda istinaf kanun yolu açık bırakılacaktır.

Dava delillerin eksiksiz sunulması, yargılamanın yapıldığı mahkeme, tanık sayısı ve tarafların davayı takip edip etmemesine göre değişmekte olup, genellikle 6 ay 1.5 yıl arası sürmektedir.

SONUÇ

Yeni malikin satın alma sebebiyle tahliye davası, TBK m.351’in öngördüğü özel bir hak olarak mülkiyetin korunmasıyla kiracı koruması arasında hukuksal bir denge kurmayı hedefler. Düzenleme, bildirim ve süre kuralları ile ihtiyacın samimiyetine ilişkin koşullar aracılığıyla kötü niyetli uygulamaları engellemeyi amaçlarken; mahkeme takdiri ve Yargıtay içtihatları, somut olaydaki dengelemeyi belirleyen esaslar olarak ön plana çıkar. Uygulamada başarılı sonuç elde edebilmek için tarafların usulî şartlara titizlikle uyması, ispat yükünü dikkate alarak belge ve delil hazırlaması gereklidir.

YENİ MALİKİN SATIN ALMA(İHTİYAÇ) SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI İLE İLGİLİ EN ÇOK MERAK EDİLENLER

1-) Yeni malikin satın alma nedeniyle tahliye davası nedir ?

Yeni malik, taşınmazı satın aldıktan sonra kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç durumunda kira sözleşmesini feshederek tahliye talep edebilir.

2-) Hangi yasa hükme bağlamaktadır ?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi bu davayı düzenler.

3-) Hangi şartlar gereklidir ?

-İhtiyaç sahibi kişinin statüsü (kendisi, eşi, çocukları, anne-baba veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler),

-İhtiyacın gerçek, samimi, sürekli ve zorunlu olması,

-Yazılı bildirim yapılması,

-Sürelere uyulması.

4-) Bildirim zorunlu mu ?

Evet, yeni malik taşınmazı satın aldıktan itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmalıdır. Ve bu bildirimin kiracıya tebliğ edilmesi gerekmektedir. 1 ay içinde tebligat yapılamaz ise yeni malik kira yenilenme dönemine kadar tahliye davası açamayacaktır. Tebligatın yapılıp yapılmadığını kontrol etmek için noterden gönderilen ihtarnamelerde tebligat barkod numarası alınıp takip yapılması veya notere giderek kontrol yapılması süreler açısından çok önemlidir.

5-) Bildirim noter kanalıyla yapılmalı mı ?

Yasal zorunluluk yok, ancak ispat kolaylığı açısından noterle yapılması önerilir. PTT E-Telgraf sisteminden yapılacak bildirimler de kısa sürede kiracıya ulaşmaktadır ve yeni malike ispat kolaylığı sağlar.

6-) İhtiyacın doğrulanması nasıl olur ?

Mahkeme, ihtiyacın samimi ve gerçek olduğuna, başka alternatifi bulunmadığına karar vermelidir. Bilirkişi ve keşif mümkün olabilir.

7-) Kimler için ihtiyaç ileri sürülebilir ?

Yeni malik, eşi, çocukları, anne-baba veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanılabilir.

😎 Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir ?

Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi

Yetkili: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi,

9-) İhtarnamenin içeriği ne olmalı ?

Satın alma tarihi ve ihtiyacın nedenleri açıkça yazılmalıdır.

10-) Tahliye sonrası yeniden kiralama yapılabilir mi ?

Yeni malik, üç yıl boyunca taşınmazı başkasına kiralayamaz; aksi hâlde tazminat söz konusu olur.TBK m. 355’e göre; ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen konut ya da işyeri, üç yıl boyunca eski kiracı dışında başkasına kiralanamaz. Aksi durumda, kiraya veren tazminat ödemekle yükümlü hale gelir. Fakat Yargıtay kararlarında, herhangi bir yargı kararı olmadan veya cebri icra marifetiyle kiracının kendiliğinden taşınmazı tahliye etmesi durumunda, kiraya verenin tazminat ödeme yükümlülüğü olmadığına hükmetmiştir. Yargıtay 3. HD., E. 2023/4399 K. 2024/2384 T. 18.9.2024 kararında;

  ”…Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, yukarıda yer verilen Kanun maddesinde kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını “sağlaması” halinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesinin yasaklandığı, davacının herhangi bir yargı kararı veya icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle tazminat koşullarının oluşmadığının anlaşılmasına göre,davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir…”

11-) Davacı şirket olabilir mi ?

Şirket yalnızca kendi ihtiyacı için dava açabilir; ortağın ihtiyacı için açılamaz.

12-) Dava için gerekli olan ihtiyacın geçici olması yeterli midir ?

Geçici veya gelecekte oluşacak ihtiyaçlar kabul edilmez

YENİ MALİKİN SATIN ALMA(İHTİYAÇ) SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

1-) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7209 E., 2017/17902 K. :

“…her ne kadar davacının iktisaptan sonra ihtiyaca dayalı olarak dava açmak konusunda seçimlik hakkı mevcut ise de davacı keşide ettiği ihtarname ile davalıya kiralananı boşaltması için iktisap tarihinden itibaren altı ay süre tanımış, davayı ise verdiği sürenin sonunu beklemeden 11/05/2015 tarihinde açmıştır. İhtarname içeriğine göre davalının kiralananda 21/05/2015 tarihine kadar oturma hakkı olup mahkemece, davalıya tanınan altı aylık süreden önce açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir…”

2-) Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/7793 E. , 2015/10509 K. :

“…Önceki malik ile kiracı arasında yapılan 01.01.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede yıllık kiranın 11.000.-TL olduğu ve yıllık peşin olarak ödeneceği kararlaştırılmıştır. Kiralanan davacı tarafından 18.02.2014 tarihinde iktisap edilmiştir. Davacı … 5 Noterliğinin 20.02.2014 tarih ve 547 sayılı ihtarı ile taşınmazı iktisap ettiğini, kiraların kendisine ödenmesini ve kiralanana kendi ihtiyacı bulunduğundan 15 gün içinde tahliye etmesini ihtar etmiştir. Bu ihtar davalıya 27.02,2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. İhtara rağmen kiralar ödenmeyince davacı … 3. Noterliğinin 22.08.2014 tarih ve 11138 Yevmiye nolu ihtarı ile 01.01.2014 tarihi itibariyle eski malike ödenmesi gereken 11.000.-TL yıllık kiranın ödenmediğini bu nedenle 18.02.2014-31.12.2014 tarihler arası kira bedeli 9.524.24.-TL kira ve 434.75.-TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 9.958.99.-TL nin 30 gün içinde ödenmesini aksi halde aktin feshedileceği ve tahliye davası açılacağını, kira sözleşmesinin yeniden uzatılmayacağını ve kiralananı 31.12.2014 tarihi itibariyle tahliye edip anahtarların teslimini ihtar etmiştir. Bu ihtarda davalıya 01.09.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir. Davacı dava dilekçesinde davalının kira bedelinin ödenmemesi, ve usulüne uygun ihtarname şartlarına uyulmaması gerekse müvekkilinin annesinin konut ihtiyacı nedeniyle dava açtıklarını bildirmiştir. TBK 351/1 maddesine göre İktisap ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde satın aldığını bildirir ihtarın tebliğ ettirilmesi ve iktisap tarihinden itibaren 6 ay sonra davanın açılması gerekir. Davacının iktisap ettiğini bildirir 20.02.2014 tarihli yazılı ihtarı iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde tebliğ edilmiş ise de tahliye için davalıya tebliğ tarihinden itibaren 15 günlük süre verildiğinden bu ihtarın TBK 351/1.maddesine uygun olduğu söylenemez. Bir an için bu ihtarın usulüne uygun olduğu düşünülse dahi davacı 22.08.2014 tarihli temerrüt ihtarında kiralananın tahliyesi için davalıya 31.12.2014 tarihine kadar süre verdiği anlaşılmaktadır. Davanın eski malikle davalı arasında yapılan 01.01.2012 başlangıç tarihli sözleşmeye göre açıldığı düşünülse dahi yukarda belirtildiği gibi davalıya tahliye için 31.12.2014 tarihine kadar süre verildiğinden 23.10.2014 tarihinde açılan dava süresinde değildir. Tahliye davasının bu nedenle reddi gerekirken ihtiyacın samimi olmadığından bahisle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değil ise de sonuç itibariyle doğru olan kararın gerekçe düzeltilerek onanmalıdır…”

3-) Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1540 E. , 2021/878 K. :

“…İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. dava tarihinde yurt dışında yaşayan davacının yurda dönüş ihtiyacı nedeniyle taşınmaz aldığı ve dolayısıyla satın alınan taşınmaza ihtiyaç duyduğu hususları yargılama sırasında dinletilmiş olan tanıklarla ispatlanmıştır. Ayrıca, dosya arasına temyiz aşamasında giren ABD’de çalışılan şirketten 31.05.2013 tarihinde istifa edildiğine dair belge ile Türkiye’ye kesin dönüş yapılmak için alınan 10.05.2013 tarihli ikametgâh nakil belgesinden ise konut ihtiyacının yargılama sırasında da devam ettiği anlaşılmaktadır…”

4-) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7827 E., 2017/18433 K. :

“6098 sayılı TBK’nun 350/1. maddesi hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. TBK’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Hükme esas alınan 01.01.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 1 yıl sürelidir. Kiralananın konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle TBK 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesi yenilenerek, davanın açıldığı tarihine nazaran 01.01.2015 tarihinde dönem sona ermiştir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde 26.01.2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Dava süresinde açılmış olduğundan Mahkemece taraf delilleri toplanarak işin esasının incelenmesi gerekirken kira sözleşmesinin belirsiz hale geldiği ve davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

5-) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/4179 E., 2018/9099 K. :

“…Yargıtay 3.H.D.nin 04/10/2017 tarih ve 2017/4717-13324 E/K sayılı ilamı ile, “TBK. 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya Kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre şirketin ihtiyacı nedeniyle gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. Davacı gerçek kişi, ortağı olduğu…… müessesinin ihtiyacına dayanarak tahliye talep ettiğine göre mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın kabulüne ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.’’ gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir…”

6-) Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/6614 E., 2015/9220 K. :

“…Davacı halen ikamet ettiği yerin uzak olduğunu ve her türlü ihtiyacı karşılayacak düzeyde olmadığını ve kiralanan yerin kendilerine küçük geldiğini belirtmişlerdir.Her türlü ulaşım vasıtalarının bulunduğu bir şehirde uzaklık ve yakınlık ihtiyaca etkili olarak kabul edilemez. Halen davacıların ikamet ettiği yer ile dava konusu yerin üstünlüğü konusunda mahkemece bir keşif yapılmamıştır. Mahkemece mahallinde dava konusu yer ile halen ikamet edilen yerin mukayeseli keşfi yapılarak üstünlük vasıflarının araştırılması halen oturulan yerin ilçe merkezine uzaklığı ve gelişmişlik durumu üzerinde durulması bu konuda uzman bilirkişiden denetime elverişli rapor alınması, dava konusu yerin üstünlük vasfı belirlendiğinden davacıya halen ikamet ettiği TOKİ evlerindeki yerin kiracı davalıya oturması için teklif edip etmeyeceği sorulması ve sonucuna göre ihtiyacın samimi olup olmadığının belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken bu hususlar üzerinde durulmadan yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…”

AVUKAT DESTEĞİNİN ÖNEMİ

Kira hukuku, tahliye davaları ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklar; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.

Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.

Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.

Leave a Comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *