GİRİŞ
Kira sözleşmeleri, taraflara karşılıklı borç ve yükümlülükler yükleyen, süreklilik arz eden sözleşmelerden biridir. Kiraya verenin kiralananı sözleşmede öngörüldüğü şekilde kullanma hakkı olduğu gibi, kiracının da kira sözleşmesine sadık kalarak davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak uygulamada, kiracının sözleşmeye aykırı davranışları nedeniyle kiralananın amacı dışında veya hukuka aykırı şekilde kullanılması sıkça karşılaşılan bir sorundur. Bu durumda Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316. maddesi kiraya verene, belirli koşullar altında tahliye davası açma imkânı tanımaktadır.
Bu çalışmada, TBK m.316 kapsamında sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası ayrıntılı biçimde incelenecek; öğretideki görüşler ve yargı içtihatları ışığında değerlendirilecektir.
GELİŞME
1-) Hukuki Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m.316
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
2-) Aykırılık Türleri
Sözleşmeye aykırılık, farklı şekillerde ortaya çıkabilir :
-Kullanım amacına aykırılık: Konut olarak kiralanan taşınmazın işyeri olarak kullanılması (TBK 316)
-Ortak yaşam kurallarına aykırı davranışlar: Komşulara rahatsızlık verme, taşınmazı hor kullanma
-Kiralananın İzinsiz Alt Kiraya Verilmesi veya Devri: Kiracının taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermesi ya da devretmesi. (TBK 322)
-İzinsiz Tadilat veya Onarım: Kiracının duvar yıkması, tesisat değiştirmesi gibi yapısal değişiklikler yapması. (TBK 317/1)
-Komşuluk Haklarına Aykırı Davranış: Gürültü, kötü koku, taşkınlık veya çevreye zarar verme.
-Kiracının Özen Borcunu İhlali: Kiralanana zarar vermek, temizlik ve bakım yükümlülüğünü yerine getirmemek. (TBK 316)
-Sigorta, Aidat, Vergi veya Ortak Giderleri Ödememek: Apartman aidatını veya taşınmaza ilişkin vergileri ödememek.
3-) İhtar ve Süre Şartı
Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. İhtar yapılmadan doğrudan tahliye davası açılamaz. Kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Uygulamada ihtarların noter kanalıyla, iadeli taahhütlü mektupla veya arabuluculuk sürecinde yapılması delil bakımından tercih edilir.
4-) Sözleşmeye Aykırılıkla İlgili Arabuluculuk Süreci
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira iliskilerinden doğan tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir. Bu kapsamda:
-Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılamaz
-Arabuluculuk tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir
-Arabuluculuk görüşmesinde ihtar yerine geçecek beyanlar da hukuken dikkate alınabilir. Bu süreçte, ihtar niteliğinde yapılan beyanlar da değerlendirilebilir; ancak açık yazılı ihtarın ayrıca yapılması hukuken önerilir.
SONUÇ
Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ihlal etmesi hâlinde, kiraya verene tanınmış bir haktır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için, sözleşmeye aykırı davranışın somut biçimde ispatlanması ve kiracıya yazılı ihtarda bulunulmuş olması (konut ve çatılı işyeri kiralarında) yasal zorunluluktur.
Aykırılığın tekil bir olay mı yoksa süreklilik arz eden bir ihlal mi olduğu, ihtarın zamanında ve geçerli şekilde yapılıp yapılmadığı, kiracının savunmalarıyla birlikte değerlendirilmeli; bu doğrultuda her olay kendi koşulları içerisinde ele alınmalıdır. Yargıtay içtihatları da, ihtar sonrası aykırılığın devam ettiğinin ispatlanması halinde tahliyeye hükmedilmesini bir istikrar unsuru olarak benimsemiştir.
Bu yönüyle sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası, hem kiraya verenin mülkiyet hakkının korunması hem de kira hukukunun temel ilkeleri olan güven, sadakat ve dürüstlük kurallarının tesisi açısından önemli bir araçtır.
SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASI HAKKINDA EN ÇOK MERAK EDİLENLER
1-) Sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası nedir ?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesine dayanarak, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmaması ya da özen yükümlülüğüne aykırı davranması halinde; kiraya verenin, kiracıya yazılı ihtar gönderip bu davranışın giderilmesini talep etmesi ve bu taleptin neticesiz kalması durumunda sözleşmeyi haklı nedenle feshederek tahliye davası açabilmesidir.
2-) Aykırılık hangi durumları kapsar ?
-Kullanım amacına aykırı davranış (örneğin konut amaçlı kiralanan taşınmazın işyeri olarak kullanılması)
-Özensiz kullanım ve komşuluk hukukuna aykırılık
-Alt kiraya verme veya devretme yasağına rağmen kiralananın izinsiz kullanımı
3-) Tahliye davası öncesinde yazılı ihtar gerekli midir ?
-Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kusuru açıkça ağır değilse, en az 30 gün süre tanıyan yazılı bir ihtar gönderilmesi zorunludur.
-Ancak ağır zarar veya çekilmez durumlarda, doğrudan yazılı bildirimle sözleşme feshedilebilir.
4-)Özensiz kullanım tanımı nedir ?
Kiracının kiralananı, onun özelliğine veya kullanım amacına zarar verecek biçimde kullanması ya da komşulara rahatsızlık vermesi gibi davranışları ifade eder. Bu ihlaller esaslı ve devamlı ise tahliye sebebi sayılır.
5-) Aykırılık ne düzeyde olmalıdır ?
Aykırılığın “esaslı” nitelikte olması gerekir. Basit ve giderilebilir ihlaller tahliyeye yeterli görülmez; daha ziyade, kalıcı veya ciddi zarar veren davranışlar değerlendirilir.
6-) Yetkili ve görevli mahkeme hangisidir ?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Yani taşınmaz fiilen hangi il ya da ilçede bulunuyorsa, o yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
7-) Yetki sözleşmesi yapılabilir mi ?
Evet, taraflar (Tacirler ve Kamu Tüzel Kişileri) aralarında yetki sözleşmesi yaparak farklı bir mahkemeyi yetkili kılabilir. Ancak bu tür sözleşmelerin yazılı ve açık bir şekilde yapılması gerekir (HMK m.17).
8 – ) Delil unsurları nelerdir ?
Delil olarak kira sözleşmesi, yazılı ihtar, tanık beyanları, keşif ve bilirkişi raporları kullanılabilir.
9-) Aykırılık ispatında hangi belgeler kullanılabilir ?
Yazılı ihtar sureti, tanık beyanı, keşif raporu ve sözleşmeye aykırılık durumunu belgeleyebilecek diğer hukuka uygun deliller kullanılabilir. Kiraya verenin bu eylemin doğruluğunu ispat etmesi gerekir.
10-) Hangi hallerde ihtar şartı aranmaksızın fesih yapılabilir ?
-Kiracının kasten ağır zarara neden olması,
-Verilecek sürenin işe yaramayacağının anlaşılması,
-Kiracının davranışının kiraya veren, taşınmazdaki oturan kişiye ya da komşulara karşı çekilmez olması halinde, yazılı bildirimle doğrudan fesih mümkündür. Fakat tüm bu fesih hallerinde de mahkemeden tahliye kararı alınması gerekmektedir.
11-) Bu dava hangi hallerde açılabilir ?
Kiralananın kullanım amacına aykırı kullanılması, izinsiz alt kiralama, yapıya zarar verme, komşulara rahatsızlık verme gibi sözleşmeye açık aykırılıklar durumunda açılabilir.
12-) Alt kiraya vermek tahliye sebebi midir?
Kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan alt kiralama TBK m.322’ye göre aykırılık teşkil eder ve tahliye sebebidir.
13-) Kiracının komşuları rahatsız etmesi tahliye gerekçesi midir ?
Evet. Gürültü, taşkınlık gibi komşuluk hukukuna aykırı davranışlar tahliye sebebidir (TBK m.316).
14-) Kiracının mülke zarar vermesi durumunda doğrudan tahliye mümkün mü ?
Zarar ciddi ve onarılamaz nitelikte ise, kiraya veren yazılı bildirime gerek olmaksızın tahliye davası açabilir.
15-) Sözleşmeye aykırılık durumunda yazılı ihtar zorunlu mu?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük yazılı ihtarda bulunulması zorunludur. Fakat ağır ihlallerde (kiracının kiralana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ve komşular açısından çekilmez olması ihtimalinde) ihtara gerek kalmadan yazılı bir fesih beyanıyla kira sözleşmesi sonra erdirilebilir.
16-) Aidat veya ortak giderlerin ödenmemesi tahliye sebebi midir ?
Kiracının ortak giderlere katılma yükümlülüğü bulunmaktadır. Kiracı ortak giderlere katılmazsa, bu giderleri ödemezse yükümlülüklerine aykırı davranmış olur ve kiracı bu sebepten ötürü tahliye edilebilir.
17-) Sözleşmede yasaklanmamış bir davranış, tahliye nedeni olabilir mi ?
Eğer davranış dürüstlük kuralına veya kanuna aykırıysa (örneğin yasa dışı faaliyetler), tahliye sebebi sayılabilir.
18-) Sözlü ihtar yeterli midir ?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözlü ihtar yeterli değildir. Kanunda kiracının sözleşme yükümlülüklerine aykırılığı halinde kiraya veren tarafından, kiracıyaen az 30 günlük süre içeren yazılı ihtarın yapılması gerektiği düzenlenmiştir. İhtarın notere veyahut PTT E-Telgraf yoluyla yapılması kiraya verene ispat açısından kolaylık sağlar.
19-) Kiracı aykırılığı düzelttikten sonra tahliye yine de mümkün mü ?
Eğer kiracı aykırılığı verilmiş süre içerisinde gidermişse kiracının tahliyesi mümkün değildir. Fakat kiracı süresi içerisinde aykırılığı gidermeyip süre bitiminden sonra aykırılığı giderirse, kiracının tahliyesi mümkündür.(Yargıtay 6. HD., E. 2011/3335 K. 2011/7058 T. 27.06.2011)
| “…Olayımızda; davalının, kiralananı üçüncü bir kişinin kullanımına tahsis ettiği ve uygun süreli ihtara rağmen akde aykırılığın devam ettiği öne sürülmüştür. Davaya konu taşınmaz apartman dairesi niteliğinde olup 6570 sayılı yasaya tabidir. Akde aykırılığın giderilmesi için 15 gün süreli ihtar davalıya 31.07.2009’da tebliğ edilmiş, davacı vakıf görevlisince mahallinde yapılan 21.10.2009 tarihli tespite taşınmazda kiracı dışında üçüncü bir kişinin oturduğu belirlenmiştir. Nitekim bu husus, tanık R. Ö.’un yeminli beyanı ile de doğrulanmıştır. Kiralananda bulunan üçüncü kişinin ihtarda verilen 15 günlük süreden çok sonra kiralanandan çıkması oluşan akde aykırılığı ortadan kaldırmaz. Davalı, akde aykırılığı ihtarda verilen süre içinde gidermediğine göre kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” |
20-) Davacının mal sahibi olması şart mı ?
Sözleşmeye aykırılık dolayısıyla tahliye davası açabilecek kişi kiraya verendir. Kiraya verenin taşınmazın maliki olması zorunlu değildir.
SÖZLEŞMEYE AYKIRILIK SEBEBİYLE TAHLİYE DAVASIYLA İLGİLİ YARGITAY KARARLARI :
1-) Yargıtay 6. HD., E. 2011/3335 K. 2011/7058 T. 27.06.2011 : İhtarnamede verilen süre geçtikten sonra aykırılık giderilmesine rağmen kiraya verenin fesih hakkının doğduğuna ilişkin yargıtay kararı.
| “…Olayımızda; davalının, kiralananı üçüncü bir kişinin kullanımına tahsis ettiği ve uygun süreli ihtara rağmen akde aykırılığın devam ettiği öne sürülmüştür. Davaya konu taşınmaz apartman dairesi niteliğinde olup 6570 sayılı yasaya tabidir. Akde aykırılığın giderilmesi için 15 gün süreli ihtar davalıya 31.07.2009’da tebliğ edilmiş, davacı vakıf görevlisince mahallinde yapılan 21.10.2009 tarihli tespite taşınmazda kiracı dışında üçüncü bir kişinin oturduğu belirlenmiştir. Nitekim bu husus, tanık R. Ö.’un yeminli beyanı ile de doğrulanmıştır. Kiralananda bulunan üçüncü kişinin ihtarda verilen 15 günlük süreden çok sonra kiralanandan çıkması oluşan akde aykırılığı ortadan kaldırmaz. Davalı, akde aykırılığı ihtarda verilen süre içinde gidermediğine göre kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken hatalı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” |
2-) Yargıtay 6. HD., E. 2014/2794 K. 2014/7241 T. 03.06.2014 : Kiralananın kiracı tarafından geç iade edilmesi durumunda, kiralananın iade edilmesi gereken zaman ile iade edildiği zaman arasındaki kiraya verenin yoksun kaldığı kira gelirinin esas alınarak kiraya verenin zararının hesaplanması gerektiğine karar verilmiştir
| “…Kiralananın geç tahliye ve teslim edilmesinden kaynaklanan zararın kapsamının objektif ölçütlere göre belirlenmesi gerekir. Bu kapsamda tazmini gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih ile tahliye edildiği tarihler arasındaki süreçte davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu yönde hesaplama yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir…” |
3-) Yargıtay 3. HD., E. 2017/4792 K. 2017/12245 T. 19.9.2017 : Yargıtay’a göre, aynı taşınmazda oturmasalar dahi kiracının kiraya verene veya yakınlarına saygısızca davranmasını TBK m. 316 hükmüne aykırı kabul etmektedir. Kiracının, kiraya veren veya yakınlarına hakaret etmesi, kovması, darp etmesi vb. durumlar, TBK m. 316 düzenlenen taşınmazda oturan kişiler ile komşulara saygı gösterme borcuna aykırı görülmüştür.
| “… 2.08.2014 tarihinde dükkanın ne zaman tahliye edileceğini sormaya giden davacının kızı, torunu ve damadına, davalı ve eşinin hakaret ederek darp ettiğini, kavga üzerine balkona çıkan davacıya da hakaret ettiğini, davalı ve eşi hakkında hakaret ve kasten yaralama nedeniyle … Cumhuriyet Başsavcılığının 2014/4889 soruşturma sayılı dosyasında kamu davası açıldığını, bu olay sonrasında da, yoldan geçen davacı ve akrabalarına hakaret edildiğini, müvekkili için kira ilişkisinin çekilmez bir hale geldiğini, bu nedenle kiralananın açıktan açığa kötü kullanıldığını iddia ederek 10.06.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin feshine, davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir… Her ne kadar mahkemece, taraflar arasında meydana gelen tartışmanın akde aykırılık teşkil etmediği gerekçeleriyle açıktan fena kullanmanın şartları gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmiş ise de, TBK’nun 316.maddesinde düzenlenen “kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma” yükümlülüğünden kastedilen bu davranışların (hakaret ve kasten yaralama) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi değildir. TBK’nun 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma nedeniyle tahliye şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir…” |
4-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2003/3726 K. 2003/3879 T. 26.5.2003 : Yargıtay, Sözleşmeye aykırılık sebebiyle açılan tahliye davasında, tahliye davasının açılmasından önce kiraya veren tarafından, kiracıyayazılı bir ihtarda bulunarak sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için uygun bir süre verilmesi gerektiğinin, bu koşullar yerine getirilmeden tahliye davası açılması durumunda davanın reddine karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir.
| “…Borçlar Kanununun 256. maddesinde hükme bağlanan ve uygulamada akde aykırılık olarak adlandırılan akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davasından önce kiralayan tarafından davalı kiracıya aykırılığın giderilmesi için uygun bir süre verilmesi ve bu süre sonunda davanın açılması gerekir. Bu konuda gerekli ihtar yapılmadığından davanın reddine karar vermek gerekirken, bundan zühul ile yazılı şekilde tahliye kararı verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğundan hükmün bozulması gerekmiştir…” |
5-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2005/7428 K. 2005/8987 T. 4.10.2005 : Yargıtay bu kararında kiralananın doğrudan kullanımıyla ilgili bulunmayan hususları ve basit bir onarımla giderilmesi mümkün olan bir hususun yerine getirilmemesiniakde aykırılık olarak kabul etmemiştir.
| “…Sözleşmenin özel şartlar bölümü 3. maddesine göre “stopaj vergileri ile çöp ve temizlik vergileri, site yönetimine ilişkin genel giderler kiracıya aittir.” Bu maddede sayılanların ödenmemesi kiralananın kullanımı ile doğrudan ilgili bulunmadığından akde aykırılık sayılmaz…” “… kalorifer peteklerinin yerine konması basit bir işlem olup her zaman için yerine getirilmesi mümkündür. Basit bir onarımla giderilmesi mümkün olan bir hususun yerine getirilmemesi de akde aykırılık olarak kabul edilemez…” |
Avukat Desteğinin Önemi
Kira hukuku, tahliye davaları ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklar; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.
Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.
Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.