GİRİŞ
Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.299 vd. hükümlerine göre, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını ve ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının ise bu kullanım karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği, karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya veren – kiracı ilişkisi kiracının korunması ilkesine dayanır. Bu bağlamda, sözleşmenin süresi, kira bedelinin belirlenmesi ve özellikle kira artış maddesi gibi hususlar, TBK’nın emredici hükümlerine tabidir.
GELİŞME
1-) Kiraya Veren – Kiracı İlişkisi
A-) Tarafların Hak ve Borçları
Kiraya verenin borçları: Kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim etmek, kullanıma elverişli halde bulundurmak, kiracının kullanım hakkına müdahale etmemek.
Kiracının borçları: Kira bedelini ve yan giderleri ödemek, kiralananı özenle kullanmak, tahliye sonunda iade etmek.
B-) Sözleşme Serbestisi ve Sınırlamalar
Her ne kadar taraflar kira bedeli ve artış oranı konusunda sözleşme serbestisine sahip olsalar da, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.344 gereği kira artış oranı TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE oranını aşamaz. 2022 sonrası getirilen geçici düzenlemelerle bu oran bazı dönemlerde %25 ile sınırlandırılmıştır.
2-) Kira Sözleşmesinin Unsurları
A-) Taraflar:
Kiraya veren ve kiracı. Kiraya verenin malik olması zorunlu değildir; kiraya verme yetkisine sahip olması yeterlidir.
B-) Kiralanan:
Teslim edilecek taşınır veya taşınmaz mal. Konut ve çatılı işyeri kiraları, TBK m.339-356 arasında özel düzenlemeye tabidir.
C-)Kira Bedeli:
Sözleşmenin asli unsurlarından biridir. Kira bedelinin miktarı ve ödeme zamanı belirlenebilir; ancak artış hükmü emredici sınırlamalara tabidir.
3-) Kira Artış Maddesi
A-) Hukuki Dayanak:
TBK m.344: Tarafların kira bedelinin artışına ilişkin anlaşmaları, tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bunun yanında belirli süreli sözleşmelerde 01.04.2024 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kira artışı 2025 yılı Mart ayı 12 aylık Tüfe ortalaması oranında yapılır. Artış ayı hangi aysa bir önceki ayı 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artış yapılır.
Geçici 1 yıllık sınırlama (2022–2024 arası): Bazı dönemlerde %25 artış sınırı getirilmiştir.
B-) Geçerlilik Şartları:
-Kira artış maddesi açık ve belirli olmalıdır.
-Artış oranı TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması oranınınveya kanunla belirlenen üst sınırın üzerinde olamaz.
-Taraflar üst sınırın altında oran belirleyebilir.
4-) Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
-%25 sınırlamasının süresi ve uygulama alanı konusunda karışıklık.
-Yabancı para üzerinden kira belirlenmesi halinde artış oranının nasıl hesaplanacağı.
-Ticari kira sözleşmelerinde TBK m.344’ün emredici hükümlerine aykırı maddeler.
SONUÇ
Kiraya veren – kiracı ilişkisi, kira sözleşmesinin kurulmasıyla doğan ve TBK’nın sıkı şekilde düzenlediği bir hukuki ilişkidir.
Kira artış maddesi, sözleşme serbestisi kapsamında düzenlenebilir; ancak TÜFE sınırı ve dönemsel yasal sınırlamalar nedeniyle mutlak özgürlükten söz edilemez.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, kiracının korunması amacıyla, hukuka aykırı artış maddelerinin uygulanmasını engellemektedir.
Bu nedenle, kira sözleşmelerinde artış maddesi düzenlenirken hem mevcut yasal sınırlar hem de olası yargısal yorumlar dikkate alınmalıdır.
KİRAYA VEREN – KİRACI İLİŞKİSİ, KİRA SÖZLEŞMESİ VE KİRA ARTIŞ MADDESİ İLE İLGİLİ EN ÇOK MERAK EDİLENLER
1-) Kira sözleşmesinin geçerli sayılması için neler yazılmalı ?
Kiracının ve kiraya verenin kimlik bilgileri, kiralananın açık adresi, kira bedeli, ödeme zamanı gibi temel unsurlar net olmalı ve her sayfa imzalanmalıdır.
2-) Kira bedelinde serbest artış yapılabilir mi ?
Hayır, artış ancak TBK m.344’te belirtilen TÜFE ortalaması sınırını aşmamalıdır.
3-) Kira artış oranı nasıl hesaplanır ?
Genelde TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınır; önceden bazı dönemlerde %25 sınırı uygulanmıştır.
4-) Ev sahibi, sözleşme bitince kiracıyı zorla çıkarabilir mi?
Belirli süreli kira sözleşmeleri süresi dolduğunda kira otomatik olarak uzar; ev sahibi, ancak on yıllık uzama süresi sona erdiğinde ve üç ay önceden yazılı bildirimde bulunursa kiracıyı tahliye ettirebilir. Kiraya verenin diğer yazılarımızda detaylı anlattığımız tahliye davası hakları saklıdır.
5-) Belirsiz süreli kira sözleşmesi nedir ?
Belirli süre olmayıp süresiz devam eden sözleşmelerdir. Taraflardan biri fesih talebinde bulunana dek geçerliliğini korur.
6-) Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Genellikle TÜFE’nin (Son 12 aylık ortalama) üzerinde artış yapılamaz. Anlaşma varsa, bu oran geçerlidir; aksi halde, yasal sınırı aşmamak koşuyla hâkim değerlendirme yapabilir.
7-) Kira artışında ÜFE/TÜFE ortalaması geçerli mi ?
TÜFE üzerinden hesaplanmalı; ÜFE ya da karışık formüller geçersizdir.
8 – ) Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesinde taraflar başlangıçta kira bedelini serbestçe belirleyebilir mi ?
Evet. Kira bedelinin başlangıçta serbestçe belirlenmesi mümkündür, ancak sonraki artışlar yalnızca TBK’nın öngördüğü sınırları aşamaz.
9-) TBK m. 344/III’e göre beş yılın ardından kira bedelinde artış nasıl belirlenir ?
Beş yıldan sonraki her yeni kira yılında, hâkim; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyetli bir kira belirleyebilir. 5 yılda bir kira tespit davası açılabilir. Şartların oluşması halinde zaman sınırı olmaksızın kira uyarlama davası açılabilir.
10-) Kira sözleşmesi yabancı para cinsinden düzenlenmişse artış ne şekilde yapılır ?
Yabancı para cinsinden kararlaştırılan sözleşmelerde, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; sonrasında TBK m. 344/III çerçevesinde değerlendirilir. Bunun yanında 13.09.2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 85 Sayılı Türk Parası Kıymeti Koruma hakkında 32 Sayılı kararda değişiklik yapılmasına dair Cumhurbaşkanlığı kararı ile istisnai durumlar dışında sözleşme bedellerini ve sözleşmeden kaynaklanan ödeme yükümlülüklerini döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirleme yasağı getirilmiştir.
11-) Kiracı aleyhine düzenleme yasağı ne anlama gelir ?
TBK m. 343 hükmü uyarınca kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine hükümlere yer verilemez; bu tür düzenlemeler geçersizdir.
12-) Belirsiz süreli kira sözleşmesi nedir ve kira artışına etkisi nedir ?
Belirli süreyle yapılmamış, süresiz devam eden sözleşmelerdir. Sözleşme sona erene kadar geçerli olur; artış, yenileme aşamasında TBK m. 344 hükümlerine tabidir.
13-) Yargıtay uygulamasında “eski kiracı indirimi” nedir ?
Kira Tespit(Kira Bedelinin Uyarlanması) davalarında söz konusu olur. Yargıtay’a göre hâkim, eski kiracıların avantajlı durumda olduğu kabulüyle bazı indirimler yapabilir; kira bedeli adil şekilde belirlenmelidir. Nitekim Yargıtay kararında (Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/7477 K. 2019/4254 T. 8.5.2019) ;
“…Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir…” |
14-) Kira artışı yılda kaç kez yapılabilir ?
Yasal olarak yalnızca kira sözleşmesinin yenilendiği dönemde (yılda bir) yapılabilir, yıl içinde ikinci artış geçersizdir.
15-) Kira sözleşmesinde artış oranı belirtilmişse ne olur ?
Belirlenen oran, TBK m. 344/I kapsamında TÜFE sınırını aşmıyorsa geçerli olur; aşarsa sınırı aşan kısım hükümsüzdür.
KİRAYA VEREN – KİRACI İLİŞKİSİ, KİRA SÖZLEŞMESİ VE KİRA ARTIŞ MADDESİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
1-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/7477 K. 2019/4254 T. 8.5.2019 :
“…Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir…” |
2-) Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/10423 K. 2014/11411 T. 22.10.2014 :
“…Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında 05.12.2008 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece hak ve nesafet kuralına göre kira bedelinin tespiti yapılmış, bilirkişi raporunda dava konusu kiralananın 05.12.2013 tarihinden itibaren boş olarak kiraya verilmesi halinde aylık 1.600,00 TL kiraya verilebileceği, davalının dava konusu yeri 5 yıl önce kiralamış olması, kira bedelinin hak ve nesafet kuralları dairesindeki indirim ile tespit ve tayininin mahkemenin yargı yetkisi dahilinde olduğu belirtilmiştir. Mahkemece belirlenen bu miktardan davalının eski kiracı olması ve hak ve nesafet ilkeleri gereğince makul bir indirim yapılması gerekirken, yüksek oranda indirim yapılarak aylık kira parasını 1.300 TL olarak tespitine karar verilmesi doğru değildir…” |
3-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/2379 K. 2017/2164 T. 28.2.2017 :
“…Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir. ” düzenlemesi yer almaktadır. Mahkemece, kiralananın, davalı tarafından kullanılmadığı gerekçesiyle kira alacağı isteminin reddine karar verilmiş ise de kiracılık ilişkisi kira sözleşmesinin imzalanması ile başlar ve hüküm doğurur. Sözleşmenin kurulması ile kiralananın kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda, bu tarih itibariyle kiracının kira bedelini ödeme yükümlülüğü doğar. Üstelik 15/05/2012 tarihli yer teslim tutanağı ile kiralananın davalı-kiracıya teslim edildiği anlaşılmaktadır. Kiracının, kira bedelini ödeme yükümlülüğü kiralananın, kiraya verene usulüne uygun teslimine kadar devam eder. Kiralananın, sözleşmeye uygun olarak kullanıma elverişli olarak teslim edilmediğini iddia eden davalı tarafından, kira sözleşmesinin feshedildiği, kiralananın kiraya verene teslim edildiğine dair bir iddia da ileri sürülmemiştir. Bu nedenle, davacının kira alacağı istemi hakkında bu doğrultuda değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile isteminin reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenler ile davacının sair temyiz itirazlarının reddine…” |
4-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/5299 K. 2017/13652 T. 10.10.2017 :
“…TBK’un 322. maddesine göre Alt kira, konut ve çatılı iş yeri kiralarında kiraya verenin yazılı izni ile kiracının kiralananı 3. bir kişiye kiralaması olarak tanımlanabilir. Kiracılığın devri ise TBK’un 323. maddesi uyarınca kiraya veren, kiracı ve kiralananı devralan üçüncü kişi arasında yapılan bir sözleşmedir. Bu devir sözleşmesi birlikte yapılabileceği gibi kiracı ile 3.kişinin anlaşmalarına kiraya verenin muvafakat vermesi ile de gerçekleşebilir. Kiracılığın devrinde ilk kiracı devreden çıkar ilk kiracının tüm hak ve yükümlülükleri devralan kiracıya geçer, devralan kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur…” |
Avukat Desteğinin Önemi
Kira hukuku, tahliye davaları ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklar; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.
Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.
Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.