GİRİŞ
Kira uyarlama davası, devam eden kira sözleşmesi kapsamında ekonomik ve/veya fiili şartlarda ortaya çıkan öngörülmemiş, olağanüstü değişiklikler nedeniyle sözleşmenin dengesi bozulduğunda taraflardan birinin hâkimden sözleşmeyi yeni koşullara göre uyarlamasını talep etmesine imkân tanıyan süreçtir. Bu mekanizma, sözleşmenin ifasının sürdürülebilirliğini ve hakkaniyeti sağlama amacı taşır.
GELİŞME
1-) Hukuki Dayanak: TBK m.138 ve İlişkili Hükümler
Kira uyarlama talepleri, özel bir kira uyarlama maddesi yerine genellikle Türk Borçlar Kanunu’nun “aşırı ifa güçlüğü” başlıklı m.138 hükmü uyarınca değerlendirilir. TBK m.138, taraflarca öngörülemeyen olağanüstü olayların sözleşme dengesini bozması hâlinde hâkimin sözleşmeyi uyarlayabileceğini veya uyarlamanın mümkün olmaması halinde feshe izin verebileceğini hükme bağlar. Kira özelinde TBK m.138’in uygulama alanı; kira sözleşmesinin süreklilik arz eden yapısı nedeniyle özel önem taşır.
2-) Kira Uyarlama ile Kira Tespit Davasının Ayrımı
-Kira tespit davası (TBK m.344/III): Genellikle kira bedelinin piyasaya/güncel rayice göre tespiti ve özellikle 5 yıllık periyotlara ilişkin hükümler çerçevesinde gündeme gelir; tespit davası usulü ve sonuçları farklıdır.
-Kira uyarlama davası (TBK m.138 çerçevesinde): Sözleşmenin kurulduğu koşulların sonradan öngörülemeyen ve aşırı derecede değişmesi hâlinde sözleşmenin dengelenmesi için açılır; amaç “adil denge”nin sağlanmasıdır.
Bu ayrım hukuki, usulî ve ispat açısından önemlidir: Uyarlama davasında hâkim, sözleşme dengesini gözeterek mevcut kira bedelini kaldırıp yeni bir bedel tayin edebilir veya sözleşmeyi feshe izin verebilir; oysa tespit davası daha ziyade rayiç/emsal araştırmasıyla belirlenen bir tespit hükmü verir.
3-) Uyarlama Davasının Şartları
-Olağanüstü ve öngörülemeyen bir olayın varlığı: Sözleşme kurulurken tarafların makul şekilde bekleyemeyeceği, dışsal ve beklenmedik bir gelişme olmalıdır.
-Aşırı ifa güçlüğü / edim dengesinin bozulması: Olayın borçlunun ifasını aşırı derecede güçleştirmesi veya edimler arası dengenin ağır biçimde bozulması gerekir. TBK m.138 uyarınca bu durumun varlığı aranır.
-Sözleşmenin sürekli edimli olması: Kira sözleşmeleri süreklilik arz ettiği için uyarlama hükümleri özellikle bu tür sözleşmelere uygulanır.
-Somut olayın değerlendirilmesi / orantılılık: Uyarlama talebi hâkim tarafından somut koşullar (tarafların ekonomik durumu, kira konusu taşınmazın niteliği, piyasa koşulları vb.) dikkate alınarak orantılılık çerçevesinde karara bağlanır.
4-) Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir ?
Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise Davalının ikametgahı mahkemesi veya kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir.
5-) Yargılama Ne Kadar Sürer ? Dava Değeri Nedir ? İstinaf Sınırı ne kadardır?
– Kira tespit davalarında istinaf sınırı yıllık kira miktarı üzerinden belirlenir. Dava değeri talep edilen aylık kira ile mevcut aylık kira farkıdır. Kira uyarlama davalarında ise dava değeri talep edilen yıllık kira ile mevcut yıllık kira farkıdır. Kira tespit davasının dava değeri ile kira uyarlama davasının dava değeri konusu sık sık karıştırılmaktadır. Uygulama yukarıda belirttiğimiz gibidir.
-Yargılama süresi ortalama 6 ay-2 yıl arasıdır. Delillerin eksiksiz sunulması halinde süre kısalır.
– Kira uyarlama davasında istinaf sınırı yıllık kira bedeli üzerinden belirlenmektedir.
SONUÇ
Kira uyarlama davası, hukuki güvenlik ile sözleşme serbestisi arasındaki dengeyi sağlamaya hizmet eden önemli bir kurumdur. TBK m.138 kapsamında öngörülemeyen olağanüstü durumlar karşısında, ifa yükümlülüğünün aşırı derecede güçleşmesi halinde kira bedelinin yeniden belirlenmesi veya sözleşmenin feshedilmesi yoluyla adil denge tesis edilmektedir.
Yargıtay içtihatları, uyarlama talebinin yalnızca uzun süreli sözleşmelerle sınırlı olmadığı, ancak olağanüstülük ve öngörülemezlik koşullarının somut olay bağlamında titizlikle değerlendirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu bağlamda, hâkimin takdir yetkisi geniş olmakla birlikte, ekonomik verilerin ve bilirkişi raporlarının objektif değerlendirme sürecinin ayrılmaz bir parçası olduğu görülmektedir.
Uygulamada, uyarlama davalarının sıklıkla ekonomik kriz, döviz kuru dalgalanmaları veya küresel salgın gibi makroekonomik faktörlere dayanılarak açıldığı; ancak her ekonomik dalgalanmanın “olağanüstü” sayılmadığı, bu nitelendirmenin istisnai durumlarla sınırlı tutulduğu dikkat çekmektedir. Bu nedenle, “olağanüstülük” kavramının hem doktrin hem de yargı kararlarıyla daha somut ölçütlere kavuşturulması, uygulamadaki öngörülebilirliği artıracaktır.
KİRA UYARLAMA DAVASI HAKKINDA EN ÇOK MERAK EDİLENLER
1-) Kira uyarlama davası nedir ?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan, tarafların öngöremediği olağanüstü nedenlerle sözleşmenin dengesinin bozulması durumunda kira bedelinin güncel koşullara uygun şekilde yeniden düzenlenmesi veya feshe izin verilmesi talebiyle açılan dava türüdür.
2-) Hangi şartlar gerçekleşirse kira uyarlama davası açılabilir ?
-Sözleşme sırasında öngörülmemiş, beklenemeyen olağanüstü bir olayın meydana gelmesi;
-Bu durumun davacıdan kaynaklanmaması;
-Sözleşmenin sürdürülmesinin taraf için aşırı zorlaştırıcı hale gelmesi;
-Borcun henüz ifa edilmemesi veya edimin ifada güçlük olmasından ötürü hakların saklı tutulması
3-) Uyarlama davasını kimler açabilir ?
Hem kiraya veren hem de kiracı, kira uyarlama davası açabilir.
4-) Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir ?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
5-) Her zaman açılabilir mi ?
Evet, 5 yıl şartına bağlı olmaksızın herhangi bir dönemde açılabilir. Fakat Yargıtay kararlarında Yüksek Enflasyon uyarlama sebebi sayılmamaktadır. Bu sebeple davayı açarken sözleşme koşullarının öngörülemez ölçüde değiştiğine dair ciddi deliller sunulmalı ve dava bu şekilde açılmalıdır. Örnek vermek gerekirse kiralık taşınmazın 200 metre yakınına metro istasyonu gelmiş ise bu kiranın uyarlanması için bir sebep sayılabilir. Fakat Yargıtay Türkiye’nin enflasyonlar ülkesi olması sebebiyle yüksek enflasyonu kira uyarlama davasında sebep olarak kabul etmemektedir. Bu açıdan davayı açarken çok dikkatli olmalı ve ciddi delillerle davaya girilmelidir.
6-) Kira tespit davasından farkı nedir ?
Uyarlama davası, 5 yıl şartı olmadan ve hâkime geniş takdir yetkisi tanırlar; tespit davası ise TÜFE ve emsal kira gibi kriterlerle sınırlıdır.
7-) Kimler açabilir ?
Hem kiracı hem kiraya veren uyarlama davası açabilir—duruma göre ifa dengesindeki adaletsizlik taraflardan birine açıkça zarar veriyorsa.
8 – ) Arabuluculuk gerekli midir ?
Evet, 01 Eylül 2023 itibarıyla zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir.
9-) Dava sonucu geri dönük etkili midir ?
Karar genellikle dava tarihinden itibaren ileriye etkili olur; ancak önceki kiralar “hak saklı tutulmuşsa” geçmişe dönük talep mümkün olabilir.
10-) Bir yıldan kısa sözleşmeler için özel durum var mı ?
Genel uygulama uyarlama davası için sözleşmenin en az 1 yıl süreli olması gerektiği yönündedir; ancakfarklı görüşler de vardır.
11-) Uyarlama davası hangi kira türlerinde geçerlidir ?
Her türlü kira (taşınır veya taşınmaz) için açılabilir; kira tespit davası ise sadece konut ve çatılı işyeri ile sınırlıdır.
12-) Uyarlama davası ne zaman açılmalı ?
Her zaman açılabilir; öncesinde ihtarname gönderme şartı yoktur. Kira uyarlama davasında dava tarihinden itibaren kiranın uyarlanması talep edilir. Bu açıdan da kira tespit davasından ayrılır.
13-) Bilirkişi gerekebilir mi ?
Evet, delil toplamak ve somut ekonomik verileri değerlendirmek adına bilirkişi raporu çoğunlukla gereklidir.
14-) Geçmiş kiralar için fayda elde edilebilir mi ?
Sadece borç halen ifa edilmemişse veya hak saklı tutularak ödenmişse; aksi halde geçersizdir.
15-) Yargılama ne kadar sürer ? Dava değeri nedir ?
-Yargılama süresi ortalama 6 ay-2 yıl arasıdır. Delillerin eksiksiz sunulması halinde süre kısalır.
– Kira tespit davalarında istinaf sınırı yıllık kira miktarı üzerinden belirlenir. Dava değeri ise talep edilen aylık kira ile mevcut aylık kira farkıdır. Kira uyarlama davalarında ise dava değeri talep edilen yıllık kira ile mevcut yıllık kira farkıdır. Kira tespit davasının dava değeri ile kira uyarlama davasının dava değeri konusu sık sık karıştırılmaktadır. Uygulama yukarıda belirttiğimiz gibidir.
16-) Taraflar anlaşırsa dava açılması gerekir mi ?
Anlaşma varsa dava yerine bir protokol imzalanarak çözüm mümkündür; aksi halde dava yoluna başvurulur.
KİRA UYARLAMA DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY-BAMKARARLARI
1-) Bölge Adliye Mahkemesi Kararı – İstanbul BAM, 53. HD., E. 2022/1202 K. 2025/501 T. 4.6.2025:
| “..Sözleşmenin 11. Maddesine göre 300 gün olarak belirlenmesine karşın yaklaşık 852 gün sonra hakkediş yapılmasının müvekkili şirketi ciddi bir ekonomik krize soktuğunu, hatta şirket yetkililerinin tüm çalışanlarını işten çıkarmak zorunda kaldığını, şirketin maddi imkansızlıklardan dolayı tasfiye bile olmadığını, yerel mahkemenin buna rağmen uyarlama prensibini göz ardı ederek, sözleşmenin anahtar teslim ve değişmez sabit birim fiyatlı olduğu, davacının mevcut sözleşmeye göre sözleşme birim fiyatlarına ilaveten fiyat farkı talep edemeyeceği gerekçesiyle müvekkili aleyhine hüküm kurmasının hakkaniyete aykırı olduğunu, bir tarafı mağdur eden, borçlandıran sınırsız süreli sabit fiyatlı sözleşmede müvekkili şirket lehine uyarlanma yapılması yönünde karar verilmesi gerektiğini…” |
2-) Yargıtay Kararı – 13. HD., E. 2002/9911 K. 2002/14153 T. 27.12.2002:
| “…Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.8.1998 tarihli ve 5 yıl 4 ay sürelidir, iş bu uyarlama davası ise 5.9.2001 tarihinde açılmıştır. Kira sözleşmesi düzenlendikten sonra ABD doları, 21.2.2001. ekonomik kriz nedeniyle Türk Lirası karşısında aşırı değer kazanmıştır. Buna rağmen davacı uyarlama davası açmayarak, aynı yılın Eylül ayına kadar sözleşmeye uymaya devam etmiştir. Davacı bu şekilde ekonomik krizden sonra, sözleşmeyi benimsemiş ve işlem temelinin çökmediğini kabul etmiş sayılacağından uyarlama davası açma hakkını kaybettiğinin kabulü zorunludur. Mahkemece, bu nedenle davanın reddine karar yerilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir…” |
3-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2023/2580 K. 2024/792 T. 27.2.2024
| “…Kira sözleşme süresinin kısa veya uzun süreli veya belirsiz süreli olmasının bu yeni düzenlemeye (TBK hükümlerine) göre kira belirlemesinde aralarında bir fark kalmamış olup sözleşmenin kurulması sonrasında ekonomik faktörlerdeki olumlu veya olumsuz değişiklikler ile rayiç kira artışları ve kiralananın durumuna ilişkin müspet veya menfi değişimlerin açılacak kira belirleme talepli davada değerlendirileceği TBK m.344 düzenlemesinde belirtilmiştir. Bu hüküm özel bir uyarlama hükmü niteliğinde olup yeni dönemde fiyat artışlarına bağlı enflasyon, fiyat endeksindeki artışlar, paranın satın alma gücünde meydana gelen değişimleri de kapsamına aldığından bu sebeplerin varlığı halinde kiranın belirlenmesinde genel uyarlama hükmü olan TBK m. 138 değil daha özel bir düzenleme olan 344 üncü maddesinin uygulanması gerekir…” |
4-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/8219 K. 2019/5397 T. 13.6.2019
| “…Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek uygulama da kabul edilen uyarlama davasının yasa maddesi haline getirildiği belirtilmiştir. Olayımızda ise, sözleşmenin uyarlanmasına ilişkin yukarıda açıklanan kural ve yöntemler ile dava konusuna ilişkin hukuki nitelendirmenin hakime ait olduğu gözetildiğinde davacının talebi kira bedelinin uyarlanmasından çok kira bedelinin tespiti istemine ilişkin olup, bu haliyle mahkemece kira tespitine ilişkin esas ve usullere göre inceleme yapılarak, 6098 Sayılı TBK’nun 345.maddesinde yer alan dava açma süresine ilişkin düzenlemeler de dikkate alınmak suretiyle 11.07.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitine yönelik bir karar verilmesi gerekirken yanlış nitelendirme ve yetersiz bilirkişi raporu doğrultusunda davanın kira uyarlama davası olarak görülerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…” |
5-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2019/5339 K. 2019/8462 T. 30.10.2019
| “…Kira bedelinin tespiti davasını, kira sözleşmesini yapan taraflar açabileceği gibi, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları yahut izin belgesi vermeleri ya da miras şirketine mümessil tayini ile mümkündür. Kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir…” |
Avukat Desteğinin Önemi
Kira hukuku, tahliye davaları ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklar; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.
Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.
Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.