GİRİŞ
Kira ilişkisi, toplumun çok geniş bir kesimini doğrudan ilgilendiren, süreklilik arz eden ve taraflar arasında ekonomik dengelerin korunmasını gerektiren bir sözleşme ilişkisidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve 6098 sayılı Kanun’un getirdiği düzenlemeler çerçevesinde kira bedelinin belirlenmesi, kira hukukunun en önemli konularından biridir.
Kira tespit davası, kiralanan taşınmazın kira bedelinin hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda yeniden belirlenmesi amacıyla açılan, niteliği itibariyle eda davası olmayan, tespit davası türlerinden biridir. Bu dava, kiracının veya kiraya verenin talebi üzerine açılabilir ve kira bedelinde piyasa koşullarına uygun bir dengeleme sağlanmasını amaçlar.
GELİŞME
1-) Hukuki Dayanak
Kira tespit davasının yasal temeli, TBK m. 344 – 345 hükümlerine dayanmaktadır.
TBK m. 344 – Kira Bedelinin Belirlenmesi :
-Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
-Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
-Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
TBK m. 345 – Dava açma süresi ve kararın etkisi :
-Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
-Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
-Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin geçerli bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Örnek vermek gerekirse sözleşmede kira bedelinin 12 aylık TÜFE oranında artılacağı ibaresi bulunursa geçerli bir artış maddesi hükmü sözleşmede var demektir. Fakat kira bedelinin ekmek fiyatlarının artışı oranında artırılacağına dair ibare varsa, sözleşmede geçerli bir artış maddesi hükmü bulunmayacaktır.
2-) Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği
Tespit Davası Niteliği: Kira tespit davası, kira bedelinin belirlenmesine yönelik tespit davasıdır. Yani, mahkeme geçmişe değil, yeni kira dönemine ilişkin kira bedelini belirler.
Eda Davasından Farkı: Bu dava sonucunda taraflardan biri diğerine doğrudan bir ödeme yapmakla yükümlü kılınmaz; yalnızca kira bedelinin miktarı belirlenir.
İleriye Etkili Olması: Kira tespit davası, dava konusu kira döneminden itibaren hüküm doğurur.
Davanın Tarafları
Davacı: Kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uygun olarak belirlenmesini talep edebilir.
Davalı: Mevcut kira sözleşmesinin karşı tarafıdır.
Taraf sıfatı bakımından kiracının alt kiracı olması durumunda, doğrudan kira tespit davası açma hakkı bulunmaz; bu dava asıl kiracı ile kiraya veren arasında açılabilir.
3-) Kira Tespit Davası Açma Şartları
1-) Geçerli Kira Sözleşmesi Olması : Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması gerekir. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ancak herhangi bir şekilde geçerli kira ilişkisi kurulmamışsa, kira tespit davası açılması mümkün değildir.
2-) Hukuki Yarar Bulunması : Kira bedelinin tespitine ilişkin davalarda dava açma koşullarından biri de hukuki yararın varlığıdır. Taraflardan biri, kira bedelinin yeniden belirlenmesinde bir çıkarı olduğunu ve mevcut bedelin yetersiz ya da fazla olduğunu ispat edebiliyorsa, dava açmakta hukuki yararı bulunduğu kabul edilir. Aksi halde dava, usulden reddedilebilir.
3-) Arabuluculuk Şartı (01.09.2023 Sonrası) : Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılması dava şartı haline gelmiştir. Bu nedenle, arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan dava açılması halinde, dava usulden reddedilecektir.
4-) Kiralanan Yer Türü (Konut – Çatılı İşyeri – Tarla Ayrımı) : Kira tespit davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Tarla, arsa, taşıt veya taşınır mallar gibi diğer kira ilişkileri için kira tespit davası açılması mümkün değildir. Bu sınırlama, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddelerinin yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamasından kaynaklanmaktadır.
5-) Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa o dönem için geçerli olur; bu süreye uyulmazsa yeni kira döneminde geçerli olmaz. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin geçerli bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.
İhtarname Gönderme Zorunluluğu Var mı?
Dava açılmadan önce ihtarname gönderilmesi, kanunen zorunlu değildir. Ancak yeni kira döneminin başında geçerli bir kira artışı sağlanabilmesi için, dava açılmasa bile kiraya verenin kiracıya en az 30 gün önceden yazılı bildirim (ihtarname) yapmış olması yeterlidir. Bu bildirim noter kanalıyla yapılabileceği gibi, PTT e-telgraf, yazılı ve ispatlanabilir herhangi bir yolla da gerçekleştirilebilir. Süresi içinde yapılan bu ihtar, davanın yeni dönem için hüküm doğurmasını sağlar.
İhtarnamede talep edilen kira miktarı bağlayıcı mıdır?
– Kiraya veren ihtarnamede talep ettiği kira bedeli ile bağlı değildir. Dava açarken daha yüksek bedel üzerinden veya daha düşük kira bedeli üzerinden dava açabilir.
Kira tespit davasının kesinleşmesi gerekir mi?
Kira tespit davaları kesinleşmeden bakiye kira alacağı icraya konulamaz. Davanın kesinleşmesi gerekmektedir. Yukarıda değindiğimiz gibi faiz de kesinleşme tarihinden itibaren yasal faiz olarak uygulanabilir.
6-) Arabuluculuk ve Usul Şartları
2023 yılı reformuna göre, kira tespit davalarında dava şartı olarak arabuluculuk zorunluluğu getirilmiştir (1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanır). Bu süreçte uyuşmazlık çözülmezse dava süreci başlar. Ayrıca dava masrafları başlangıçta davacı tarafından ödenir; dava kazanıldığında masraflar davalıya yüklenir
7-) Kira Bedelinin Belirlenmesi
Mahkemenin kira bedelini belirlerken değerlendirdiği kriterler şunlardır:
-Emsal değerler ve piyasa araştırması
-TÜFE üzerindeki 12 aylık ortalama değişim
-Hakkaniyet durumu (tarafların ekonomik durumuna ve kiracının kiracı olduğu süreyegöre kira artışında indirim yapılması)
8 – ) Süre, İspat ve Faiz Sorunları
Süre: TBK 345/1 uyarınca dava her zaman açılabilir; ancak yeni dönem için geçerli olacak şekilde uygulamak istiyorsanız 30 günlük sürece riayet edilmelidir.
İspat: Davacı, kira ilişkisinin ve mevcut kira bedelinin varlığını ispat etmekle yükümlüdür. Yazılı sözleşme, karşı tarafın ikrarı ya da yemin yoluyla bu ispat yapılabilir.
Faiz: Tespit kararı kesinleşince, geçmişe yönelik kira farkı muaccel hale gelir. Faiz ise kararın kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
9-) Yargılama Ne Kadar Sürer ? Dava Değeri Nedir ?
Dava süresi, arabuluculuğun sonuçlanma hızı, mahkeme iş yükü ve ihtilafın karmaşıklığına göre değişir. Ortalama olarak 6 ay ile 2 yıl arasında sürmektedir. Genellikle ön inceleme yani birinci duruşmada, dosya bilirkişiye gönderilir bilirkişi raporu gelmesi akabinde tarafların itirazları hakim tarafından değerlendirilir. Hakim tarafından yeni rapor alınmasına karar verilirse duruşma tarihi verilir. Kira tespit davaları davanın açıldığı il ve mahkemeye göre değişmekle birlikte genellikle 6 ay- 2 yıl sürer.
Sonuç
Kira tespit davası, TBK’ya dayanan, özellikle kira bedelinin adil şekilde belirlenmesi amacıyla kullanılan önemli bir hukuki mekanizmadır. Usul şartlarına—arabuluculuk, 30 günlük bildirim, 5 yıllık bekleme süresi—uyulduğunda uygulamada etkili bir araç haline gelir. Emsal araştırmaları, piyasa değerleri ve hakkaniyet unsurları kıymetlidir. Sürecin usulüne uygun yürütülmesi ve gerekirse uzman hukuki destek alınması, olumlu neticelenme ihtimalini artırır.
KİRA TESPİT DAVASI HAKKINDA EN ÇOK MERAK EDİLENLER
1-) Kira tespit davası nedir ?
Kira tespit davası, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hâle getirilmesi amacıyla kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilen, kira bedelinin yeniden tespiti yönünde mahkemeden talepte bulunulan davadır.
2-) Kimler kira tespit davası açabilir ?
Hem kiracı hem de kiraya veren bu davayı açabilir; kiracı kira bedelinin fazla olduğunu, kiraya veren ise yetersiz olduğunu düşündüğünde dava yoluna başvurabilir.
3-) Hangi kira türleri bu dava kapsamındadır ?
Sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir; konut ve çatılı işyeri kiraları haricinde geçerli değildir.
4-) Arabuluculuk zorunlu mu ?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira tespit davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir; bu süreç tamamlanmadan dava açılamaz.
5-) 5 yıllık bekleme şartı nedir ?
Sözleşmenin 5 yılık döneminin tamamlanmasının ardından, emsal kira bedellerine göre talep yapılabilir. Bu süre dolmadan açılan davalarda mahkeme yalnızca TÜFE gibi unsurlara göre karar verebilir. Kira sözleşmesinde taraflarca 5 yıl bekleme şartı düşürülebilir. Bu durumda 5 yıl bekleme şartı olmadan kira tespit davası açılabilir. Aynı zamanda kiraya veren 5. Yılda dava açmak zorunda değildir. Hiç kira tespit davası açmayan kiraya veren 9. Yılda da kira tespit davası açabilir.
6-) Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir ?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesidir.
7-) Delil türleri nelerdir ?
Kira sözleşmesi, emsal kira belgeleri, ihtarname, bilirkişi raporu, tanık beyanı gibi deliller kullanılabilir.
8 – ) Bilirkişi rolü nedir ?
Mahkeme, bilirkişi vasıtasıyla mülkün özelliklerini, piyasa koşullarını ve emsal bedelleri değerlendirerek kira bedelinin belirlenmesini sağlar .
9-) Karar ne zamandan itibaren sonuçlarını doğurur ?
Mahkemeye kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce dava açılır veya bildirim yapılırsa karar, o dönem başından itibaren geçerli olur; aksi halde sonraki dönemden itibaren geçer.Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin geçerli bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacabilir.
10-) Geriye dönük kira farkı talep edilebilir mi ?
Evet; karar kesinleşmesi hâlinde dava açıldığı kira döneminden itibaren geçerli olur ve geçmiş döneme dönük fark talep edilebilir.
11-) Karar kesinleşmeden icra edilebilir mi ?
Hayır. Kira tespit kararı tespit niteliğinde olduğu için kesinleşmeden icra takibi yapılamaz.
12-) Yargılama süresi ne kadardır ?Dava değeri nedir ?İstinafsınırı ne kadardır?
Aylık kira bedelinin tespiti amacıyla açılan davalarda karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerekmektedir. Nitekim bu hususta yargıtayın da kararı bulunmaktadır. Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2024/970 K. 2024/3821 T. 25.11.2024:
| “…Aylık kira bedelinin tespiti istemiyle açılan davalarda karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğine…” |
– Kira tespit davalarında istinaf sınırı yıllık kira miktarı üzerinden belirlenir. Dava değeri talep edilen aylık kira ile mevcut aylık kira farkıdır. Kira uyarlama davalarında ise dava değeri talep edilen yıllık kira ile mevcut yıllık kira farkıdır. Kira tespit davasının dava değeri ile kira uyarlama davasının dava değeri konusu sık sık karıştırılmaktadır. Uygulama yukarıda belirttiğimiz gibidir.
-Yargılama süresi ortalama 6 ay-2 yıl arasıdır. Delillerin eksiksiz sunulması halinde süre kısalır.
13-) İhtarname şart mı ?
Yasal olarak zorunlu değildir, fakat ihtarname davanın uygulanacağı dönemi belirleyebilir. Kira davası konuları uzmanlık gerektirmekte olup, sözleşmenizdeki maddelere göre uzman bir avukat tarafından sözleşmeniz incelenip, dava yol haritasının belirlenip, dava açılması çok önemlidir.
14-) TÜFE’ye bağlı artış uygulanır mı ?
Özellikle 5 yıldan kısa kira ilişkilerinde TÜFE oranına göre artış yapılabilir; 5 yıl sonrası davalarda emsal kira ve hakkaniyet kriterleri esas alınır.
15-) Dava dilekçesinde kira miktarı belirtilmeli mi ?
Kira bedeli açıkça belirtilmelidir; sadece tespit talebi yeterli değildir.
KİRA TESPİT DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
1-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/5586 K. 2019/435 T. 23.1.2019:
| “…Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir…” |
2-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/6552 K. 2019/2619 T. 27.3.2019:
| “…Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur…” |
3-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/8186 K. 2019/5879 T. 27.6.2019:
| “…Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır…” |
4-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2021/3200 K. 2021/6064 T. 7.6.2021:
| “…Kira bedelinin, sözleşmenin başlangıç tarihine göre hak ve nesafet esaslarına göre tespit edilmesi gerekmekte olup, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hâkim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli, hâkimce bu kira bedeli dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira bedeline hükmedilmelidir…” |
5-) Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2024/970 K. 2024/3821 T. 25.11.2024:
| “…Aylık kira bedelinin tespiti istemiyle açılan davalarda karar ve ilam harcının, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınması gerektiğine…” |
Avukat Desteğinin Önemi
Kira hukuku, tahliye davaları ve sözleşmeye dayalı uyuşmazlıklar; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.
Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.
Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.