Kira sözleşmesi, özel hukuk ilişkilerinde ve ekonomik düzenin sürdürülmesinde önemli bir yer tutan sözleşme türüdür. Kira sözleşmeleri; tarafların iradeleriyle kurulan, sürekli borç doğuran ve karşılıklı edimleri içerir. Bu yönüyle hem borçlar hukukunun genel ilkeleriyle hem de kira hukukuna özgü koruyucu hükümlere tabidir. Türk Borçlar Kanunu 299. Madde uyarınca kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmeleri, genel itibariyle üç başlık altında incelenir. Bunlar : Adi kira, konut ve çatılı iş yeri kirası ile hasılat kirasıdır. Kiralananın konusu taşınır veya taşınmaz mal olabilir. Gayrimenkul kira sözleşmeleri genellikle konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerini kapsamaktadır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERME SEBEPLERİ
Kira sözleşmesi belirsiz süreli veya belirli süreli olarak kurulabilir.
➤ Belirli süreli kira sözleşmeleri, belirtilen sürenin bitiminde kendiliğinden sonra erer. Taraflar zımni olarak kira ilişkisini sürdürürlerse kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşmez TBK 339, TBK 327’i devre dışı bırakmaktadır. Kiracı sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir ancak bu bildirimde bulunmakdıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise, sözleşmenin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir.
➤ Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, tarafların herhangi bir bildirimde bulunmaması halinde, süresiz olarak devam eder. Kiracı her zaman kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren ise ancak kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık süre geçmesiyle, genel hükümler kapsamında fesih edebilecektir.
➤ Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 347-356. Maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kanun uyarınca, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bildirim veya dava yoluyla sona erdirilebilir.
A) BİLDİRİM YOLUYLA SONRA ERME : Kira sözleşmesi belirli bir süre için yapılmışsa, kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmalıdır. Sözleşme ancak bu şartla sona erdirebilir. Herhangi bir bildirimde bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her iki taraf da on beş günlük fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
B) DAVA YOLUYLA SONRA ERME : Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin sözleşmeler, kiracının korunması ilkesine dayanır,TBK 339 ve devamında kira sözleşmelerinin sonra erdirilmesi bakımından kiracının korunması ön planda tutulmuş, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirebilmesi ancak belirli sebeplere dayanarak ve çoğu zaman dava açmak suretiyle mümkün kılınmıştır. Aşağıda bu haller sayılmıştır:
1- Kiracı, kiralananı sözleşmeye aykırı olarak kullanırsa, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir. Kiracının olağan kullanımının dışında oluşan hasarlar nedeniyle kiraya veren sözleşmeyi dava yoluyla feshedebilir
2- Kiracı, kira bedelini veya diğer kira yükümlülüklerini ödemezse, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir
3- Kiraya verenin ihtiyaç veya zorunluluk hali varsa, kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir.
4- Kiralanan, kamulaştırma veya imar gibi nedenlerle tahliye edilmesi gerekiyorsa, kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla feshedebilir.
5- TBK 392 uyarınca kiracı, kira dönemi içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kendisine bir kira dönemi içinde iki haklı ihtar yazılı olarak gönderilmişse, kiraya veren feshedebilir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ NEDİR
Kira sözleşmesiyle kiraya veren, kiralananı 10 yıl boyunca kiracının taktirine bırakmaktadır. Bu durumun kiracıyı fazla ön planda tutmasının aksine kiraya vereni bir o kadar geri plana atmaktadır. Kira taahhütnamesi bu yükü hafifletmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352/1 maddesine göre tahliye taahhüdü kiracının kiralananı belli bir zamanda boşaltma edimini üstlendiği taahhüttür. Bu ifadelerden de anlaşılacağı üzere yazılı tahliye taahhüdü, kiracının yazılı olarak kiralananı boşaltmayı taahhüt etmesidir.
A) TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN GEÇERLİLİK ŞARTLARI :
1- Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekmektedir. Adi yazılı olması yeterlidir. Sözlü beyanla yapılmış tahliye taahhüdü geçersizdir.
2- Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin kurulmuş olmasından sonra verilmiş olmalıdır. Kiracının iradesi üzerinde manevi cebir kurulmak suretiyle düzenlenmesinin önüne geçilmek istenmiştir. Aynı tarihte veya öncesinde düzenlenen tahliye taahhütnameleri geçersizdir.(Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2024/4052 K. 2025/1108 T. 25.2.2025)
3- Yazılı tahliye taahhüdü kayıtsız ve şartsız olmalıdır.
4- Tahliye tarihi belirli ve kesin olmalıdır.
5- Kiralanan, aile konutu olarak kullanılacak ise eşlerin her ikisinin de imzasının bulunması gerekmektedir. Aksi halde kiracı, aile konutu olan taşınmazı eşinin rızası olmadan tahliye edemez.(Yargıtay 12. H.D 2012/629 E, 2012/19408 K.)
6- Kiralanan, aile konutu olarak kullanılmayacaksa Kiracı tarafından bizzat veya yetkili temsilcisi eliyle imzalamış olmalıdır.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN YENİLENMESİ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNİN GEÇERLİLİĞİNİ ETKİLER Mİ?
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin yenilenmesiyle geçerliliğini korur. Sözleşmenin yenilendiği gün tahliye taahhütnamesinin yapılması geçersizlik nedeni teşkil etmez.(Yargıtay 6.HD E. 2015/5363 K. 2016/1143 .T 22.02.2022)
SATIŞ SÖZLEŞMESİ SONUCU ESKİ MALİKİN TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE YENİ MALİK DAYANABİLİR
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, önceki malik ile kiracı arasında düzenlenmiş tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının tahliyesini isteyebilir. Yeni malik, önceki malikin haklarına halef olacaktır.(Yargıtay 6.HD E. 2012/5147 K. 2012/8537 T. 07.06.2012)
TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACI ÇIKARMA
Tahliye taahhütnamesinde belirlenen tahliye tarihinde kiracı çıkmalıdır. Kiracının çıkmaması durumunda; kiraya veren tahliye taahhüdü tarihinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açmak ve 1 ay içerisinde kiracının tahliyesine yönelik ilamsız icra takibi başlatmak şeklinde iki seçimlik hakkı vardır.
KİRACI TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİNE NASIL İTİRAZ EDER?
1- Tahliye emrinin yetkisiz icra dairesince yapılmış olması.
2- Tahliye taahhütnamesinde ki imzanın sahte ya da kendisine ait olmadığının ileri sürülmesi.
3- Tahliye taahhütnamesini özgür iradesiyle imzalamadığı iradesine fesat karıştırıldığı.
4- Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmış olması.
KİRACI TAHLİYE EMRİNE KARŞI 7 GÜN İÇİNDE İTİRAZDA BULUNABİLİR. BU İTİRAZ NETİCESİNDE İCRA TAKİBİ DURDURULACAKTIR. BU DURUMDA KİRAYA VEREN 6 AY İÇERİSİNDE İCRA MAHKEMESİNE BAŞVURARAK İTİRAZIN KALDIRILMASINI YADA 1 YIL İÇERİSİNDE SULH HUKUK MAHKEMESİNE TAHLİYE DAVASI AÇARAK İTİRAZIN İPTALİNİ İSTEMELİDİR.
BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ GEÇERLİ MİDİR? BOŞ TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ SONRADAN DOLDURULUR MU?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye edeceğini taahhüdüdür. Tahliye taahhütnamesi bu nedenle tarih içermek zorundadır. Tarih olmayan taahhütname ile tahliye geçersizdir. Uygulamada kiracılar boş olan tahliye taahhütnamelerini imzalamakta tahliyenin gerçekleşeceği günün belirlenmesini kiraya verene bırakmaktadır. Kiracı tarafından tarih kısmı boş bırakılarak imzalanan tahliye taahhütleri sonradan doldurularakta geçerlilik kazanmaktadır. Çünkü kiracı, kiraya verenin dolduracağını bilerek iradesiyle bunu kabul etmiştir. Kiraya verenin tahliye taahhütnamesi ve kira sözleşmesini aynı gün imzalamaması halinde kiracısını taahhütnameye dayanarak çıkarabilecektir.
1- Yargıtay Kararı – HGK., E. 2008/369 K. 2008/394 T. 28.05.2008
‘’… u durumda “kiracı olarak bulunduğumuz mecuru” ifadesini de taşıyan yazılı taahhüt belgesi; 01.05.2004 başlangıç, 15.04.2004 düzenleme tarihli kira sözleşmesinden sonra, 20.08.2004 tarihinde düzenlenmiş; ne düzenleme tarihi ne de içeriğinin sonradan doldurulduğu savunması davalı yanca usulünce kanıtlanmamıştır.
Görüşmeler sırasında her ne kadar boş belgenin anlaşmaya aykırı doldurulmasının söz konusu olduğu, davalı yanın yemin deliline dayanabileceği ileri sürülmüş ise de; davalı savunmasının bu görüşün aksine, belgenin boş olarak imzalanmış olduğunun davalı yanca bilinmediği, taraflar arasında da sonradan doldurmaya yönelik bir sözleşmenin de olmadığı, belgenin hile ile imzalatıldığı yönünde olması karşısında, çoğunluk bu görüşe katılmamıştır.
Şu durumda; başlatılan takipte ve açılan davada bir usulsüzlük bulunmadığına göre geçerli tahliye taahhüdü nedeniyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken istemin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, hükmün bozulması gerekmiştir.Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…’’
2- Yargıtay 3 HD., E. 2022/8307 K. 2023/168 T. 21.2.2023
‘’… Temyiz olunan bölge adliye mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiğinin, davalı tarafın savunmasını yazılı delille ispatlayamadığının anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir. Açıklanan sebeplerle;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA…’’
3- Yargıtay 3. HD., E. 2024/4052 K. 2025/1108 T. 25.2.2025
‘’…Kira sözleşmesi, 15.05.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, davalı kiracı 16.05.2022 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.05.2023 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda; tahliye taahhütnamesi 16.05.2022 tarihinde düzenlenmiş olup, düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, tanzim tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de, bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamakla yükümlü olan davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir… Açıklanan sebeplerle; Adalet Bakanlığının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/1 hükmüne dayalı kanun yararına temyiz isteminin kabulü ile kararın sonuca etkili olmamak üzere KANUN YARARINA BOZULMASINA,’’
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE TAHLİYEDE ARABULUCULUK
01.09.2023 Tarihinden sonra açılacak olan kira tespit ve tahliye davalarında öncelikle zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması gerekmektedir. Bu şart göz ardı edilerek açılan davaları mahkeme reddedecektir.
TARTIŞMALI HUSUSLAR
1-BELİRLENEN SÜREDE TAŞINMAZI TAHLİYE ETMEYEN KİRACININ İCRA YOLUYLA TAKİP SÜRESİNCE DÜŞÜK KİRA BEDELİYLE TAŞINMAZDA OTURMAYA DEVAM ETMESİ ÜZERİNE YOKSUN KALINAN KAR TALEBİ:
Kiracının, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmemesine rağmen, takip sürecinde taşınmazda düşük kira bedeliyle oturmaya devam etmesi halinde, kiraya verenin hak kaybının varlığı su götürmez bir gerçektir. Kiracının tahliye tarihini kulak ardı etmesinin cefasına kiraya verenin katlanması düşünülemez. Özellikle Türkiye gibi yüksek enflasyon ortamının olduğu ülkelerde taşınmazların emsal kira değerlerinin çok hızlı yükselmesi nedeniyle kiraya verenin yeni bir kira bedeli üzerinden taşınmazını kiralayamaması maddi kayıp yaratmaktadır. Yargıtay’a göre bu süreçte taşınmazdan yeni kira geliri elde edemeyen kiraya verenin maddi zararı açıktır ve bu kazanç kaybının tazmini mümkündür Bu kaybın sebebi ise taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmeyen kiracı olup doğan sorumluluk kiracı üzerine olmalıdır. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/1291 K: 2021/1412)
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E: 2017/1291 K: 2021/1412
”…somut olaya gelindiğinde; taraflar arasında 10.09.2011 tarihinde tanzim edilen 01.09.2011 başlangıç tarihli ve 10 ay süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeye göre dava konusu taşınmaz 10 aylığına, yani eğitim dönemi sonuna kadar ana sınıfı olarak kullanılmak üzere aylık 4.000,00TL+KDV bedelle davalıya kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin 9. maddesinde kira müddeti bittiği hâlde kiralananın boşaltılmadığı takdirde kiracının mal sahibinin bundan doğacak zarar ve ziyanını tazmin edeceği, “Hususi Şartlar” bölümünün 23. maddesinde ise; kiraya verenin sözleşmeye dahil olmayan diğer katları her ne amaçla olursa olsun başkasına kiraya veremeyeceği, bu katların kapalı tutulacağı kararlaştırılmıştır. Kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra davalı şirket, 10.10.2011 tarihli tahliye taahhütnamesi ile kira konusu taşınmazı 30.06.2012 tarihinde tahliye edeceğine dair taahhütte bulunmuştur. Davalı tahliye taahhütnamesinde “…Belirtilen günde gayrimenkulü tahliye etmediğim takdirde bundan doğacak her türlü hukuki sorumluluklara katlanmayı beyan ve taahhüt ederim” şeklinde beyanda bulunmuştur. Davacı tarafından davalı kiracıya Ödemiş 1. Noterliğinin 29.05.2012 tarihli ve 4575 yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek kiralanan taşınmazı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte tahliye etmesi, tahliye taahhütnamesine güvenilerek taşınmazın aylık 13.000,00TL+KDV bedelli olmak üzere 8 yıllığına başka birine kiraya verildiği belirtilerek 30.06.2012 tarihinde taşınmazı tahliye etmek için hazırlıklara başlaması, aksi takdirde ortaya çıkan zararlardan ve aradaki kira farkından sorumlu olacağı bildirilmiştir. Taşınmazın 30.06.2012 tarihinde tahliye edilmemesi üzerine davalı aleyhine tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatılmış, davalının icra takibine itirazı üzerine itirazın kaldırılması ve tahliye davasında davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir. Dava konusu taşınmaz 13.02.2013 tarihinde davacı şirkete teslim edilmiştir. 14. Davacı vekili, müvekkilinin, davalı kiracının tahliye taahhütnamesine güvenerek taşınmazı zemin ve iki katı ile birlikte 08.12.2011 düzenleme tarihli ve 01.07.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile aylık 13.000TL+KDV ile başka birine kiraya verdiğini, davalının kiralananı zamanında boşaltıp müvekkiline teslim etmediğini, davalının zamanında tahliye etmemesi nedeniyle taşınmazın yeni kiracıya teslim edilemediğini, yeni kiracı ile yapılan sözleşmenin 11. maddesi gereğince 156.000TL+KDV olmak üzere bir yıllık kira bedelinin ikinci yıl kirasına sayıldığını ve ikinci yıl için kira bedeline en az %10 uygulanacak olan kira bedeli artışının yapılmadığını, bir yıllık kira ve kira artış bedeli gelirinden yoksun kaldığını, bu nedenle müvekkilinin büyük zararına sebebiyet verildiğini, davalının ödediği kira bedelleri düşüldükten sonra müvekkilinin kira gelirinden mahrum kaldığı zararının 138.894TL olduğunu ileri sürerek bu bedelin davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, yeni kiracıdan alınması kararlaştırılan bir yıllık kira bedelinden ve kira artış bedeli gelirinden davalının tahliye tarihine kadar ödediği kira bedeli mahsup edilmek suretiyle davacının isteminin kabulüne karar verilmiştir. 15. Yukarıda da belirtildiği üzere kural olarak bir kimse tarafı olmadığı sözleşme nedeniyle borç altına sokulamaz. Davacı, üçüncü kişi ile imzaladığı kira sözleşmesinin 11. maddesine göre taşınmazın en geç 01.08.2012 tarihinde tahliyesini sağlayacağını taahhüt etmiş, tahliye gerçekleşmediği takdirde sözleşmenin ilk yılına ait kira bedelinin kiraya veren tarafından kiracıdan talep edilmeyeceği, yapılmış olan ödemelerin bir sonraki yıl kirasından mahsup edileceği ve bu hâlde ikinci yıl için artış yapılmayacağı kararlaştırılmıştır. Davacının yeni kiracıya yönelik taahhüdünü yerine getirememesinin nedeni davalının kiralananı geç tahliye etmesidir. Bu nedenle kiralananın yeni kiracıya geç teslim edilmesi sebebiyle oluşan zarardan kural olarak davalı şirket sorumludur. Ancak, tazminat miktarı belirlenirken objektif kıstaslara göre hareket edilmelidir. Bir başka deyişle tazminat miktarının belirlenmesinde davacının üçüncü kişiye yönelik subjektif taahhütlerinin nazara alınması ve davacının yeni kiracı ile yaptığı kira sözleşmesinde geç teslime bağlı olarak bir yıllık kira bedelinin alınmayacağı ve ikinci yıl kira parasına artış uygulanmayacağı yönündeki taahhüdüne dayalı olarak tazminat hesabı yapılması doğru değildir. Tazmin edilmesi gereken zararın kiralananın tahliyesinin taahhüt edildiği tarih (30.06.2012) ile tahliye edildiği tarih (13.02.2013) arasındaki sürede davacının yoksun kaldığı kira geliri kadar olduğunun kabulü ile buna göre karar verilmesi gerekir. 16. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kiralanan taşınmazın okul niteliğinde olduğu, bu nedenle her zaman kiraya verilemeyeceği, bu durumda mahkemece, kiralananın ne kadar süre ile kiraya verilebileceği bir başka anlatımla makul süre belirlenerek tazminat hesabının buna göre yapılması gerektiği, direnme kararının bu değişik gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ile, mahkemece kiralananda keşif yapılarak tahliye taahhüdü tarihi ile tahliye tarihi arasında hangi bedel ile kiraya verileceğinin belirlenerek buna göre tazminata hükmedilmesi gerektiği, direnme kararının ilave gerekçe ile bozulması gerektiği yönünde görüş ileri sürülmüş ise de bu görüşler yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir. 17. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. 18. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…” |