SÖZLEŞMELERİN HUKUKİ NİTELİĞİ
1-) Kentsel Dönüşüm Süreci ve Hukuki Altyapısı
Kentsel dönüşüm, plansız yapılaşmanın, gecekondu bölgelerinin ve can güvenliği açısından risk teşkil eden köhne binaların sistemli bir şekilde tasfiye edilerek, yerlerine modern ve güvenli yaşam alanlarının inşa edilmesi sürecini ifade eder. Ülkemizde çarpık kentleşmenin önlenmesi ve afetlere karşı dayanıklı şehirlerin kurulması amacıyla yürütülen bu süreç, kamu düzenini ve mülkiyet hukukunu yakından ilgilendiren çok boyutlu bir hukuki disiplindir. Mülkiyet hakkının anayasal güvencesi ile kamu yararının korunması gereken bu alanda, hak sahiplerinin ve projeyi yürüten yüklenicilerin (müteahhitlerin) haklarının yasalar çerçevesinde korunması esastır.
1.1-) Riskli Alan ve Riskli Yapı Tespit Süreci:
Kentsel dönüşüm mevzuatında iki temel risk belirlemesi mevcuttur: riskli yapı ve riskli alan.
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski bilimsel
verilere dayanılarak tespit edilmiş binaları ifade ederken; riskli alan ise can ve mal kaybına yol
açabilecek zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle tehlike arz eden bölgeleri kapsar.
Riskli alan ilan edilen bölgelerde mülkiyet sahipleri veya idare tarafından kapsamlı projeler
yürütülür. Bu çerçevede, idari kararlara karşı yargı yoluna başvurulması ve hak kayıplarının
önlenmesi büyük önem arz eder.
1.2-) Riskli Alan Kararına Karşı Yargı Yolu:
Bir binanın teknik açıdan güvensiz bulunması, mülkiyet haklarını doğrudan etkiler. Ancak idari makamlarca verilen bu kararlar her zaman kusursuz olmayabilir; mülk sahiplerinin işbu tespitlere karşı yasal zeminde itiraz hakkı saklıdır.
İtiraz ve dava süreci tamamen idare hukuku mevzuatı çerçevesinde yürütülür. İlk adım, kanunda öngörülen hak düşürücü süreler içinde ilgili idari organlara resmi başvuruda bulunmaktır. İtirazın usulü ve değerlendirme kriterleri, kararı alan yerel yönetime ve sunulan gerekçelere göre değişiklik gösterebilir. Bu süreç, teknik detaylar içerdiğinden ötürü işlemlerin hızlı ve hatasız ilerlemesi adına idare hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak sürecin seyrini doğrudan etkileyecektir.
Binaların riskli olduğunun tespiti ve sonrasındaki tahliye, yıkım veya güçlendirme aşamaları, hak sahiplerine çeşitli hukuki imkânlar tanır. İdare Hukuku kapsamında mülk sahipleri, kendilerine tanınan bu hakları somut durumun özelliklerine göre kullanabilirler.
Hak sahiplerinin takip etmesi gereken adımlar genel olarak şunlardır:
-İlk olarak, yapıya dair resmi tespit raporunun eksiksiz bir sureti ilgili kurumdan temin edilmelidir.
-Ardından, rapordaki teknik ve hukuki eksiklikleri içeren somut gerekçelerle idare kurumuna itiraz müracaatı yapılmalıdır.
-İtirazın reddi halinde, yasal süre aksatılmadan yargısal süreç başlatılmalıdır.
Sürecin karmaşıklığı sebebiyle, mülk sahiplerinin haklarını daha etkin savunabilmesi için profesyonel hukuki danışmanlık almasında büyük fayda vardır.
Riskli yapı tespitlerine karşı koymak, yüksek düzeyde hukuki özen gerektirir. Sürecin olumlu neticelenmesi için şu kriterlere dikkat edilmelidir:
-Eksiksiz Belgelendirme: İtirazın temelini oluşturan tüm teknik ve hukuki dokümanlar noksansız hazırlanmalıdır.
-Zaman Yönetimi: İdare Hukuku’nda belirlenen başvuru sürelerine tam uyum sağlanması usuli yönden zorunludur. Riskli Yapı Kararı’nın tebliği tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebileceği gibi, 30 gün içinde idari yargıda doğrudan iptal davası açılabilir.
-Gerekçelendirme: İtiraz dilekçesinde iddialar net bir dille açıklanmalı ve gerekirse uzman mütalaalarına yer verilerek yasal dayanaklar açıkça belirtilmelidir.
Mevzuata uygun, güçlü bir savunma oluşturmak idarenin kararını yeniden gözden geçirmesini sağlayabilir. Bu aşamada profesyonel destek almak, hak kaybı yaşanmasını önler.
1.3-) İmar Barışı ve Mülkiyet Problemlerinin Çözümü:
Gecekondu ve imar mevzuatına aykırı şekilde inşa edilen yapıların mülkiyet ve ruhsat sorunlarını çözüme kavuşturmayı hedefleyen geçici yasal düzenlemeler “imar barışı veya imar affı” olarak adlandırılmaktadır. Bu kanuni düzenlemelerle, kaçak ve denetimsiz yapılaşmanın hukuki şekilde sınıflandırılması sağlanır ve mülkiyet uyuşmazlıklarının sonlandırılması amaçlanmıştır. İmar barışından yararlanmak isteyen hak sahiplerinin, yapılarına ilişkin beyan ettikleri teknik ve hukuki bilgilerin gerçeği yansıtması zorunludur. E-Devlet üzerinden yürütülen başvuru sürecinde, arsa emlak vergisi değeri ve binanın yaklaşık maliyet bedeli üzerinden belirlenen harçların süresinde ödenmesi durumunda Yapı Kayıt Belgesi düzenlenmektedir. Ancak ödeme süresinin kaçırılması veya yalan beyanda bulunulması gibi sebeplerle birçok belgenin iptal edilebildiği ve idari para cezalarının uygulanabildiği görülmektedir.
2-) Kentsel Dönüşüm Hukukunda Sözleşmelerin Önemi:
Kentsel dönüşüm projelerinin sorunsuz, hukuki güvenliğe uygun ve her iki tarafı da tatmin edecek şekilde neticelendirilmesi ancak eksiksiz hazırlanmış sözleşmeler ile mümkündür. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya kentsel dönüşüm ortak karar protokolleri, kat malikleri ile müteahhitler arasındaki ilişkileri, yükümlülükleri ve olası temerrüt durumlarında uygulanacak yaptırımları düzenleyen temel hukuki metinlerdir. Sözleşmenin baştan eksik veya hatalı maddelerle kurulması, projelerin yarım kalmasına, mülk sahiplerinin evsiz kalmasına ve müteahhitlerin finansal darboğaza girmesine sebep olabilmektedir.
2.1-) Sözleşmelerin İçeriği ve Tarafların Haklarının Dengelenmesi:
Hukuka uygun, tarafların karşılıklı hak ve borçlarını şüpheye yer vermeyecek netlikte belirten bir sözleşme, kentsel dönüşümün temelidir. Sözleşmede inşaatın teslim süresi, gecikme halinde ödenecek cezai şart ve kira tazminatı miktarları, kullanılacak malzemelerin niteliklerini belirten teknik şartname ve projenin finansman modeli detaylıca yer almalıdır. Olası mağduriyetlerin giderilmesi adına, tarafların uğrayacağı maddi ve manevi zararları denkleştirme tazminatı davası yoluyla talep edebilmesini sağlayacak özel koruyucu hükümlerin sözleşmeye eklenmesi gereklidir.
2.2-) Devlet Destekleri: Kira Yardımı ve Kentsel Dönüşüm Kredisi
Kentsel dönüşüm sürecinde mülk sahiplerine ve kiracılara devlet tarafından çeşitli kolaylıklar sağlanmaktadır. Bunların başında, yıkım ve yeniden inşa sürecinde mülk sakinlerinin geçici barınma ihtiyacını karşılamayı amaçlayan kira yardımı gelmektedir. Kira yardımından faydalanamayan hak sahipleri için ise bankalar aracılığıyla düşük faizli kentsel dönüşüm kredisi imkanı sunulmaktadır. Bu kredilerin faiz destek oranları yasal mevzuatla belirlenmiş olup aynı anda hem kira yardımı hem de kentsel dönüşüm kredisinin birlikte kullanılamayacağı temel bir kuraldır.
2.3-) Ortak Karar Protokolü ve Kat Malikleri Kurulu Süreçleri:
Riskli yapı tespiti sonrasında kat maliklerinin binanın yeniden inşası veya satışı hususunda karar alabilmeleri için usulüne uygun toplantılar yapmaları gerekir. Mevzuata göre, kentsel dönüşüm sürecinde kararlar artık 2/3 çoğunluk ile değil; genellikle arsa payına göre salt çoğunluk (%50,01) ile alınmaktadır. Ancak her karar bakımından aynı çoğunluk oranının geçerli olduğu söylenemez (6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinde düzenlenmiştir.). Bu çoğunluğa katılmayan, muhalif kalan veya olumsuz oy kullanan maliklere yasal ihtarnameleri gönderilmesi, kararın usulüne uygun tebliğ edilmesi ve mülkiyet paylarının açık artırma usulüyle satışı gibi süreçlerin hatasız işletilmesi şarttır. Aksi takdirde alınan kararların iptali istemiyle açılacak davalar projeyi tamamen durdurma noktasına getirebilir.
3-) Azınlık Paydaş Hakları, Mülkiyet Hakkı, Sözleşme
Güvenliği ve Devlet Denetimi
3.1-) Kentsel Dönüşümde Azınlık Paydaş Hakları ve Korunma Yolları:
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında arsa payı çoğunluğunun (%50,01) kararına katılmayan azınlık paydaşların mülkiyet haklarının ve hukuki menfaatlerinin korunması büyük bir hukuki hassasiyet gerektirmektedir. Çoğunluk kararına karşı azınlık maliklerin sahip olduğu temel haklar ve korunma yolları şunlardır:
-Dürüstlük Kuralı ve Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı (TMK m. 2): Salt çoğunluk tarafından alınan kararların azınlığı zarara uğratma maksadı taşımaması ve dürüstlük kuralına uygun olması zorunludur. Çoğunluğun, azınlık paydaşın payını ucuz bedelle ele geçirmek veya hakça olmayan şartlar dayatmak amacıyla aldığı kararlar hukuken sakattır.
-Sözleşme Koşullarına İtiraz ve Eşitlik İlkesi: Müteahhit ile imzalanacak sözleşmenin bağımsız bölüm paylaşımı, metrekare kayıpları veya şerefiye farkları açısından azınlık malikler aleyhine fahiş eşitsizlikler barındırmaması gerekir. Azınlık paydaş, dürüstlük kuralına ve eşitlik ilkesine aykırı sözleşme şartlarına karşı yargı yoluna başvurabilir.
-Payın, Açık Artırma ile Satışında Ön Alım (Öncelikli Satış) Hakkı: Çoğunluk kararına katılmayan azınlık, malikin payı re’sen satılmadan önce, diğer paydaşlara açık artırma usulüyle teklif edilir. Bu süreçte rayiç bedelin tespiti idarece yapılırken, bedelin piyasa şartlarının altında kalması halinde tespit işlemine ve satış kararına karşı idari yargıda iptal ve yürütmenin durdurulması davası açılabilir.
-Usulüne Uygun Tebligat ve İhtarname Şartı: Çoğunlukça alınan kararın ve teklif edilen sözleşme şartlarının azınlık malike noter kanalıyla veya usulüne uygun tebliğ edilmesi şarttır. Usulsüz tebligat durumunda satış ve ihale işlemleri geçersiz hale gelir.
3.2-) Anayasal Mülkiyet Hakkı ve Ölçülülük İlkesi:
Anayasa’nın 35. maddesi uyarınca mülkiyet hakkı ancak kamu yararı amacıyla ve kanunla sınırlandırılabilir. Kentsel dönüşümde kamu yararı (can ve mal güvenliğinin sağlanması) ile bireysel mülkiyet hakkı arasındaki dengenin “ölçülülük ilkesi” çerçevesinde kurulması şarttır. Azınlık paydaşın mülkiyet hakkının ölçüsüz şekilde kısıtlanması, hakkın özüne dokunulması veya makul bir tazminat/pay bedeli ödenmeksizin mülkiyetinden mahrum bırakılması anayasal aykırılık oluşturur.
3.3-) Sözleşme Güvenliği ve Tipik/Aşırı Yararlanma Riskleri:
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri (APKİS) tam iki tarafa borç yükleyen karma nitelikli sözleşmelerdir. Kentsel dönüşüm projelerinde sözleşme güvenliğini sağlamak amacıyla şu hususlara dikkat edilmelidir:
-Şeffaf ve Adil Sözleşme Metni: Sözleşmenin tek taraflı olarak müteahhidin lehine hazırlanması, eksik ifa veya ayıplı ifa durumlarında arsa sahiplerini koruyucu, cezai şart ve ipotek mekanizmalarına yer verilmemesi sözleşme güvenliğini zedeler.
-Garantiler ve İpotek Sistemi: Yüklenicinin inşaatı tamamlayamaması riskine karşı arsa sahipleri lehine teminat ipoteği kurulmalı veya hak ediş usulü tapu devri esası benimsenmelidir.
4-) Kentsel Dönüşüm Sürecinde Uzman Avukatın Önemi
Kentsel dönüşüm çok disiplinli; idare hukuku, borçlar hukuku, eşya hukuku ve imar mevzuatını kapsayan karmaşık bir süreçtir. Kat maliklerinin ve inşaat firmalarının haklarının tam manasıyla korunabilmesi, idari başvuru sürelerinin kaçırılmaması ve sözleşme aşamasında gelecekteki risklerin minimize edilmesi ancak kentsel dönüşüm alanında uzmanlaşmış hukukçuların desteğiyle mümkündür. Sıradan hukuki danışmanlıkların ötesinde, kat malikleri kurullarına iştirak edilmesi, müteahhitler ile teknik müzakerelerin yürütülmesi ve gerektiğinde mülkiyeti koruyucu davaların açılması uzman bir avukatın temel faaliyet alanları arasındadır.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
S1) Kentsel dönüşümde “Rezerv Yapı Alanı” ne anlama gelir?
C1) Rezerv yapı alanı; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından, kentsel dönüşüm projelerinde yeni yerleşim yeri olarak kullanılmak üzere belirlenen boş veya yapılaşmış alanlardır. Bir bölge rezerv alan ilan edildiğinde, o alandaki tüm imar ve planlama yetkileri doğrudan bakanlığa geçmektedir.
S2) Bir bölgenin Rezerv Yapı Alanı ilan edilmesine karşı hukuken ne yapılabilir?
C2) Rezerv yapı alanı ilanı, mülkiyet haklarını doğrudan etkileyen bir idari işlemdir. Bu kararın hukuka aykırı olduğunu düşünen mülk sahipleri, kararın ilan edildiği tarihten itibaren yasal süresi içerisinde yürütmenin durdurulması istemli idari işlemin iptali davası açabilirler.
S3) Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit inşaatı yarım bırakır veya taahhütlerini
yerine getirmezse kat maliklerinin hakları nelerdir?
C3) Kat malikleri, sözleşmede yer alan gecikme cezalarını ve cezai şartları talep edebilirler. Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde, borçlar hukuku hükümleri uyarınca sözleşmenin feshi ve zararların tazmini için maddi ve manevi tazminat davaları açılabilir. Ayrıca tamamlanmayan inşaatın piyasa değerindeki kayıplar için denkleştirme tazminatı davası ikame edilebilir.
S4) Çoğunluk kararına katılmayan kat maliklerinin mülkiyet haklarına ne olur?
C4) Çoğunluk ile alınan karara katılmayan veya ihtarnameye rağmen projeyi imzalamayan azınlık maliklerin bağımsız bölümlerinin mülkiyet payları, bakanlık veya idare tarafından rayiç değer tespiti yapılarak diğer paydaşlar arasında açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Satış gerçekleşmezse mülkiyet hazine adına tescil edilebilir veya kamulaştırma yoluna gidilebilir.
S5) Kentsel dönüşüm kira yardımı ile kentsel dönüşüm kredisi aynı anda kullanılabilir mi?
C5) Hayır, yürürlükteki mevzuata göre bir hak sahibinin aynı taşınmaz için hem devletten faiz destekli kentsel dönüşüm kredisi kullanıp hem de aylık kira yardımı alması mümkün değildir. Mülk sahibinin bu iki destek mekanizmasından yalnızca birini tercih etmesi yasal bir zorunluluktur.(6306 Sayılı Kanun’un 7. Maddesinin 6. Fıkrası) ,
YUKARIDA İZAH ETTİĞİMİZ HUSUSLAR ÜZERINE
BİRTAKIM EMSAL KARARLAR
| YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ, 2024/3152 E. , 2025/1604 K. , 21.04.2025 T. “Davalı yüklenicinin tacir olup basiretli bir tacir olarak sözleşmenin imzalanması sırasında vekaletname ve muvafakatnameleri alması gerektiği halde almadığı gibi kendisi mütemerrit (kusurlu/gecikmiş) olan davalı yüklenicinin karşı tarafı temerrüde düşüremeyeceği… yapılan keşifte davalı yüklenicinin dava konusu taşınmazlar üzerine sözleşmede taahhüt edilen binayı inşa etmediğinin, imar işlem dosyasının incelenmesinden bina inşaasına ilişkin icrai faaliyetlere başlamadığının tespit edildiği, bu itibarla arsa sahipleri yönünden sözleşmenin fesih hakkının doğduğu gerekçeleriyle… kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine karar verilmiştir.” DANIŞTAY 6. DAİRE, 2019/20325 E. , 2021/1987 K. , 17.02.2021 T. “…Anlaşmama iradesi gösteren maliklerin süreci uzatmalarını önlemek amacıyla acele kamulaştırma kararı alınmasında kamu yararının bulunduğu, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27. maddesinde belirtilen acele kamulaştırma şartının gerçekleştiği, davaya konu işlemde hukuka aykırılık bulunmadığı sonucuna varılmıştır… Dava konusu 17.09.2019 tarih ve 1553 sayılı cumhurbaşkanı kararının uyuşmazlık konusu taşınmazlar bakımından iptali istemiyle açılan davanın reddine,…” DANIŞTAY, 6. DAİRE, 2019/17902 E. , 2021/12687 K. , 17.11.2021 T. “…Zeminden kaynaklı riskli yapı tespiti işlemlerinde ise görev alacak jeoloji mühendislerince yapılacak zemin etüdüne ilişkin RYTEİE’de (Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar) özel bir usul düzenlenmediği de dikkate alındığında, genel usul ile incelenerek sonucunda düzenlenebilecek zemin etüdü raporunu hazırlamaya ilişkin jeoloji mühendislerinin de tabi olacağı bir eğitim ve sınav şartının düzenlenmemiş olmasının, riskli yapı tespiti işlemlerinde ve bu işlemlerin dayanağı dava konusu Yönetmelikte bir eksikliğe yol açmayacağı sonucuna ulaşılmıştır.” YARGITAY, 6. HUKUK DAİRESİ, 2023/2039 E. , 2024/2903 K. , 24.09.2024 T. “…Davalı arsa sahibi …’in kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı almak için Temmuz 2015 tarihine kadar sözleşme konusu taşınmazda bulunan eski evde oturmaya devam ettiği, böylelikle davalıların sözleşmeye konu taşınmazda kentsel dönüşüm işine muvafakat ettikleri anlaşılmış olup Temmuz 2015 tarihine kadar sözleşmeye konu taşınmazı inşaat yapmak üzere davacı yükleniciye teslim etmeyerek davalı arsa sahiplerinin de işin gecikmesinde kusurlu oldukları anlaşıldığından tarafların ortak kusurlu olduğunun kabulü gerekir… Bu durumda yüklenicinin sözleşme nedeniyle yaptığı faydalı ve zaruri masrafların mahkemece tespit edilmesi gerekir.” |