ŞUFA (ÖNALIM) DAVALARI
Giriş
Paylı mülkiyet (hisseli taşınmaz mülkiyeti), bir taşınmazın birden fazla kişinin malik oldukları paylarla bölünmüş olması durumu demektir. Bu tür mülkiyette, bir paydaşın kendi payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşların bu payı öncelikle satın alma hakkı — yani şufa (önalım) hakkı — gündeme gelir. Şufa hakkı, paydaşlar arasındaki mülkiyet düzeninin korunması, paydaşların zarar görmesinin önlenmesi ve dışardan gelen hakimiyetin engellenmesi amaçlarını içerir.
Şufa davası (önalım davası), bu hakkın uygulanması için kullanılan bir dava türüdür. Ancak hak, irade bildirimiyle kendiliğinden değil, dava ile kullanılabilir hâle gelir. Bu durum, şufa hakkını klasik “irade beyanına bağlı önalım hakkı” anlayışından ayırır.
1-) Hukuki Dayanak
A-) Yasal Düzenleme
Türk Medeni Kanunu (TMK) içinde şufa hakkı, m. 732–734 hükümleriyle düzenlenmiştir.
TMK m. 732: “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir.”
TMK m. 733: Bu hakkın süresi, nasıl kullanılacağı, alıcının bildirim yükümlülüğü gibi usul kuralları belirlenmiştir.
TMK m. 734: Uygulama yönünden bazı istisnalar ve feragat gibi halleri düzenler.
Dolayısıyla şufa (önalım) hakkı, medeni hukuk sistemi içinde kanundan doğan bir sınırlı ayni hak niteliği taşır.
B-) Hak Niteliği
Şufa hakkının hak hukukundaki niteliğini belirlerken, doktrin ve Yargıtay kararları şöyle görüşler ileri sürer:
Yenilik doğuran hak: Şufa hakkı kullanıldığında, dava sonucunda yeni bir satış sözleşmesi doğar ve mülkiyet davacının üzerine geçer. Bu bakımdan davanın hükmü yenilik getirici etkiye sahiptir.
Taşınmaz üzerindeki takyid: Şufa hakkı, taşınmazın mülkiyetine ilişkin kanundan doğan bir takyittir; yani tapu kayıtlarına yansıtılması mümkündür.
Sınırlı ayni hak ile bağlantı: Şufa hakkı, malikiyet hakkına doğrudan müdahale eden sınırlı bir ayni haktır; ancak bu sınırlılık paydaşlara özgü bir hak olmasından kaynaklanır.
-Yargıtay ve içtihat birleştirme kararları da bu nitelendirmeyi destekler; özellikle 1951 tarihli ve 1/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı’nda şufa hakkının yenilik doğuran bir hak olduğu kabul edilmiştir.
2-) Şufa Davasının Kurucu Unsurları / Şartları
Bir şufa davasının kabul edilmesi için hukuken taşınması gereken bazı unsurlar vardır. Bu unsurlar, “şufa hakkının doğması” ve “şufa hakkının kullanılabilir hâle gelmesi” aşamalarında analiz edilmelidir.
A-) Paylı mülkiyet ilişkisi
Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyet ilişkisine tabi taşınmazlarda geçerlidir.
Kat mülkiyeti, kat irtifakı, elbirliği mülkiyeti gibi mülkiyet biçimlerinde şufa hakkı doğmaz.
Ayrıca, malik olmayanların tapu kaydına konu edilmemiş hisseleri açısından da şufa hakkı ileri sürülemez.
B-) Üçüncü kişiye satışın gerçekleşmesi
-Şufa hakkı, sadece bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde gündeme gelir.
-Diğer paydaşlar arasında yapılan satışlarda şufa hakkı kullanılamaz.
-Bağış, trampa, miras, kamulaştırma gibi devir yollarında genellikle şufa hakkı işletilemez.
-Satışın resmi nitelikte olması gerekir; tapu tescili ve satışın belgelenmiş olması önem taşır.
C-) Bildirim yükümlülüğü
-Satışı yapan paydaş ya da alıcı, satış işlemini diğer paydaşlara bildirmekle yükümlüdür.
-Bildirim, noter aracılığıyla yapılmalı ve alıcının paydaşlara ulaşması sağlanmalıdır.
-Bildirim yapıldıysa, bu tarihten itibaren 3 aylık süre başlar; bildirim yapılmamışsa 2 yıllık süre işler. (Hak düşürücü süreler)
-Bildirim yapılmadığı durumda, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açılması gereklidir.
D-) Süre koşulları (Hak düşürücü süreler)
-Bildirimli satışlarda: Bildirimin kendisine yapılmasından itibaren ortak 3 ay içerisinde dava açmalıdır.
-Bildirim yapılmamışsa: Satış işleminin gerçekleştirilmesinden itibaren en geç 2 yıl içerisinde bu davanın açılması gerekmektedir.
-Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup süreler geçtikten sonra şufa davası açılamaz.
E-) Bedelin tayini ve depo yükümlülüğü
-Davacı paydaş, satış bedeli ve tapu harcı ile diğer giderleri mahkeme veznesine blokaj (depo) etmek zorundadır.
-Bedel genellikle tapuda gösterilen satış bedeli esas alınır; ancak taraflar arasında muvazaalı bir satış varsa ya da satış bedeli gerçekte daha düşük ya da yüksek gösterilmişse bu durum tartışılabilir.
F-) Davacının dava açma ehliyeti (aktif dava ehliyeti)
-Şufa davasını açabilecek olanlar, taşınmazın diğer paydaşlarıdır.
-Paydaş olmayanlar veya “şufa hakkı”na sahip olmadığı açıkça tespit edilen kimseler dava açamaz.
-Ayrıca, feragat eden paydaş kendi üzerine düşeni davasını kaybeder.
G-) Feragat ve sözleşmeden doğan önalım hakkı
-Paydaşlar, şufa hakkından feragat edebilirler. Feragat genellikle yazılı şekilde yapılmalı ve tapu şerhi verilmelidir; aksi halde başka kişileri bağlamaz.
-Ayrıca, taraflar arasında sözleşmeden doğan önalım hakkı tesis edilebilir. Bu durumda taraflar arasında özel düzenleme yapılmış olur; ancak bu hak tapuya şerh edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
3-) Alıcının Satışı Noter Aracılığıyla Bildirme Yükümlülüğü
Medeni Kanun md. 733/3 gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bildirme yükümlülüğünü yerine getirmeyen alıcı paydaşların açacağı şufa davası ile muhatap olur. Alıcı, paylı taşınmazdan pay aldığını bildirim yükümlülüğünü noterden değil, ama yazılı bir şekilde yerine getirse bile bu bildirim geçersizdir. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.
4-) Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) Kime Karşı Kullanılır?
-Şufa hakkı, ancak bir paydaşın payını satın alan alıcıya karşı kullanılabilir. Gayrimenkulün alıcısı üçüncü kişi şufa davasının davalısıdır. Şufa davasında payını satan paydaşa karşı dava açılamaz.
-Paydaşın diğer bir paydaşa yaptığı satışlarda şufa hakkı kullanılamaz. Önalım hakkı üçüncü kişilere karşı kullanılabilir, ancak paydaşlara karşı kullanılamaz.
5-) Şufa Hakkı Fiilen Taksim Edilmemiş Taşınmazda Kullanılır
Müşterek veya iştirak halinde mülkiyete tabi taşınmazda hangi paydaşın gayrimenkulün hangi bölümünü kullanacağı sözleşmeyle veya fiilen paydaşlara arasında belirlenmişse bu taşınmazdaki payın satışı halinde şufa hakkı kullanılamaz. Şufa davası olarak nitelendirilen dava, ancak sözleşmeyle veya fiilen taksim edilmemiş paylı gayrimenkullerde açılabilir. Medeni Kanun bu hükümle paydaşların kararlaştırdığı kullanım tarzının bir paydaş tarafından kötüye kullanılmasını engellemek istemiştir.
6-) Şufa Hakkını Kullanabilecek Kişiler
-Şufa hakkının kimler tarafından kullanılabileceği Medeni Kanun md. 732’de açıkça ifade edilmiştir. Şufa hakkı ancak paydaşlar tarafından kullanılabilir.
-Taşınmazda paydaş olmayan ancak kişisel bir alacak hakkına sahip olanlar veya taşınmazda sınırlı bir ayni hakka sahip olanlar şufa hakkını kullanamaz.
-Birden fazla paydaşın şufa hakkını kullanması halinde, hisse oranlarına bakılmaksızın şufa konusu pay şufa hakkını kullanan paydaşlar arasında eşit bir şekilde paylaştırılır.
7-) Şufa Hakkının Kullanılabileceği Haller
Şufa hakkı, ancak paylı mülkiyette tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti olan taşınmazlarda şufa hakkı (önalım hakkı) kullanılamaz. Taşınmazın arsa veya daire olmasının hiçbir önemi yoktur. Şufa hakkının kullanılabilmesinin önşartı taşınmazın vasfı değil, taşınmazın paylı mülkiyete tabi olmasıdır.
😎 Şufa Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Şufa davası, görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kullanılmalıdır. Şufa davasında yetkili mahkeme gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Bu nedenle, Bakırköy’de bulunan bir gayrimenkul için İstanbul Çağlayan Adliyesi’nde şufa davası açılamaz. Yetkili ve görevli mahkeme gayrimenkulun bulunduğu yer olan Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
9-) Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır ?
Şufa hakkı, ancak dava yoluyla kullanılabilir. Yukarıda açıkladığımız üzere, gayrimenkulün paydaşı olan herhangi bir paydaş taşınmazı satın alan alıcıya karşı dava açmalıdır.
10-) Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi
-Şufa hakkını kullanma süresi, paydaşların süresiz bir şekilde dava açma hakkını kullanarak alıcıyı zor durumda bırakmalarını önlemek için öngörülmüştür. Şufa hakkının kullanılması açısından iki türlü süre söz konusudur:
-Şufa hakkı (önalım hakkı)sahibi paydaşlara gayrimenkulün alıcısı tarafından satış noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
-Şufa hakkı sahibi paydaşlara satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
-Şufa hakkını kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
11-) Sözleşmeden Doğan Ön Alım Hakkı
-Sözleşme yapma yoluyla bir kimseye önalım hakkı tanınabilir. Önalım sözleşmesi, taşınmazın maliki ile önalım hakkı tanınacak şahıs arasında akdedilir. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, adi yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır (TBK m.237/3). Önalım sözleşmesinde, sözleşmenin konusu olan mal ve sözleşmenin taraflarının açıkça belirtilmesi zorunludur. Sözleşmede önalım hakkı bedelinin belirlenmemiş olması sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Önalım sözleşmesi, sözleşme konusu olan önalım hakkının bedeli belirlenmeden de yapılabilir. Bu halde önalım hakkı bedeli, taşınmaz maliki ile taşınmazı satın alan üçüncü kişi arasında yapılan sözleşmede belirlenen taşınmazın satım bedelidir.
-Sözleşmeden doğan önalım hakkı şahsi bir hak olup, sözleşmenin tarafı olanlar için hüküm ifade eder. Ancak önalım sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması halinde şahsi nitelik taşıyan bu hak ayni hak niteliğini kazanır ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir.
-TMK m.735’e göre tapu kütüğüne şerh verilen bir sözleşmeyle herhangi bir kişiye önalım hakkı tanınabilir. Bu durumda taşınmazın paydaşlar dışında üçüncü bir kişiye satımı halinde sözleşmeden doğan şufa hakkının sahibi, sözleşmede belirtilen sürede ve koşullarla önalım hakkını kullanabilir. Sözleşmede şufa hakkının kullanılmasına dair koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışına ilişkin koşullar esas alınarak önalım hakkı kullanılabilir.
-Sözleşmeden doğan önalım hakkı tapuya şerh verildiği tarihten 10 yıl geçtikten sonra her halükarda düşer.
12-) Şufa Hakkından (Önalım Hakkı) Feragat veya Vazgeçmek Mümkün mü?
-Şufa hakkı, özel hukuk ilişkilerinden doğan bir haktır. Hak sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir. Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
-Somut bir satışta önalım hakkını kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapıldığında geçerli olur. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.
-Hemen belirtmek gerekir ki, somut bir satış ile ilgili olmayan ve genel nitelikte şufa hakkından önceden feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması işlemi geçersiz hale getirir. Genel nitelikte feragatin adi yazılı bir şekilde yapılması hiçbir hukuki sonuç doğurmaz. Örneğin, bir paydaşın, İstanbul’da paydaşı olduğum gayrimenkulde herhangi bir paydaşın payını satması halinde şufa hakkımı kullanmayacağım şeklindeki adi yazılı feragati hukuken geçersizdir.
SONUÇ
Şufa (önalım) hakkı, Türk Medeni Hukuku bağlamında, özellikle paylı mülkiyete konu taşınmazlar açısından malikler arasındaki dengeyi sağlamak ve dış müdahalelere karşı ortaklık yapısını korumak amacıyla tanınmış sınırlı nitelikte bir ayni haktır. Bu hak, yalnızca kanundan doğan niteliğiyle değil, aynı zamanda taşınmaz hukukunun istikrarı ve öngörülebilirliği açısından da sistematik bir işlev taşımaktadır.
Önalım hakkının kullanımı, doğrudan kişisel inisiyatife değil, belli şartlara ve usule bağlı bir dava süreciyle sınırlandırılmıştır. Bu yönüyle şufa kurumu, hem hak sahibinin yetkisinin kötüye kullanılmasını önleyici, hem de alıcının mülkiyet kazanım sürecine güvenini sağlayıcı bir denge mekanizması oluşturmaktadır.
Özellikle satış bildiriminin yapılma şekli ve içeriği, fiili taksimin şufa hakkına etkisi, muvazaa iddialarının değerlendirilmesi, feragat beyanlarının üçüncü kişilere etkisi ile değer belirleme ölçütleri gibi başlıklar, hem doktrinde hem de içtihat pratiğinde tartışmalı yönlerini muhafaza etmektedir.
Uygulamada karşılaşılan fiili taksim, muvazaa, değer tespiti, bildirim yükümlülüğünün niteliği ve feragatın sınırları gibi sorunlar, şufa kurumunun yorumlanmasında yargısal içtihatların belirleyici bir rol üstlenmesine neden olmuştur. Bu içtihatlar, kanuni hükümlerin soyut çerçevesini somut olaylara uygulanabilir hale getirmekte, dolayısıyla hukuk düzeninin dinamik yapısı içinde şufa hakkının etkinliğini artırmaktadır. Ne var ki bu durum, aynı zamanda bazı hukuki belirsizlikleri ve uygulama farklılıklarını da beraberinde getirmektedir.
Sonuç olarak şufa hakkı ve buna bağlı olarak açılan şufa davası, hem teorik düzeyde mülkiyetin paylaşım rejimini düzenleyen hem de pratikte paydaşlar arasındaki hukuki ilişkilerin denetimini sağlayan önemli bir kurumdur. Bu hakkın kullanımı sırasında gözetilen usulî ve maddî şartlar, paydaşların mülkiyet hakkı ile üçüncü kişilerin edinim güvenliği arasında hassas bir denge kurmayı amaçlamaktadır. Dolayısıyla şufa kurumu, taşınmaz hukukunun hem koruyucu hem düzenleyici fonksiyonlarını aynı anda yansıtan, kendine özgü ve sistematik olarak incelenmesi gereken bir hukuki yapıyı temsil etmektedir.
ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI HAKKINDA EN ÇOK MERAK EDİLENLER
1-) Şufa (Önalım) hakkı nedir?
Şufa hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda, bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara bu payı öncelikli olarak satın alma yetkisi veren haktır.
Bu hak sayesinde paydaşlar, mülkiyetin dağılmasını engelleyip taşınmazın kontrolünü koruyabilir. Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiş olup yenilik doğuran bir hak niteliğindedir.
2-) Şufa davası hangi durumlarda açılabilir?
Şufa davası, aşağıdaki durumlarda açılabilir:
-Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması durumunda,
-Sözleşmeden doğan önalım hakkı mevcutsa ve bu hakkın ihlali söz konusuysa,
-Satış işleminin geçerli bir satış sözleşmesine dayanması şartıyla.
-Satış işlemi bağış veya trampa gibi başka bir tasarruf işlemiyle yapılmışsa şufa hakkı doğmaz.
3-) Şufa davasını kimler açabilir?
-Şufa davasını yalnızca paydaş olan kişiler açabilir.
-Üçüncü kişiler veya taşınmazla ilgisi olmayan kişiler bu davayı açamaz.
-Birden fazla paydaş varsa, her paydaş kendi adına veya diğer paydaşların vekâletiyle dava açabilir.
4-) Şufa davasında yetkili ve görevli mahkeme hangisidir?
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Görevli Mahkeme: Genel olarak Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir.
-Yetki ve görev kuralları kesin niteliktedir ve tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.
5-) Şufa davası açma süresi nedir?
Türk Medeni Kanunu’na göre şufa hakkı, hak sahibinin satışı öğrendiği tarihten itibaren 3 ay ve satışın tapuya tescilinden itibaren 2 yıl içinde kullanılmalıdır.
Bu süreler hak düşürücü nitelikte olup, süre geçtikten sonra dava açılması mümkün değildir.
6-) Şufa davasında davalı kimdir?
Şufa davası, payı satın alan üçüncü kişiye karşı açılır.
Payı satan eski paydaş davada zorunlu taraf değildir, ancak bazı durumlarda davaya dahil edilmesi stratejik olarak faydalı olabilir.
7-) Şufa davasında hangi belgeler gereklidir?
-Tapu kayıtları ve satış senedi,
-Satışın öğrenildiğine dair belge veya tanık beyanları,
-Paydaşlık durumunu gösteren belgeler,
-Gerekirse ecrimisil, fotoğraf veya fiili taksim delilleri,
-Vekâletname ve banka depo makbuzu.
-Bu belgeler davanın ispatı açısından önemlidir.
😎 Fiili taksim (eylemli paylaşım) şufa hakkını etkiler mi?
Evet, etkiler.
Fiili taksim, paydaşların taşınmazı kendi aralarında fiilen bölüp uzun süre bu şekilde kullanmalarıdır.
Yargıtay içtihatlarına göre fiili taksim mevcutsa, şufa hakkının kullanılması hakkın kötüye kullanılması sayılabilir ve dava reddedilebilir. Ancak fiili taksimin varlığı her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilir.
9-) Şufa davasında satış bedeli nasıl belirlenir?
Genel kural olarak tapuda gösterilen satış bedeli esas alınır.
Ancak,
-Satış bedelinde muvazaa (gizleme) iddiası varsa,
-Bedel gerçeği yansıtmıyorsa,
mahkeme bilirkişi raporuyla gerçek bedeli tespit edebilir.
Hak sahibi bu bedeli mahkemenin belirlediği süre içinde depo etmek zorundadır.
10-) Şufa davası açılmadan önce ihtar çekmek gerekir mi?
Şufa davası açmadan önce ihtar çekmek zorunlu değildir, ancak uygulamada tavsiye edilir.
İhtar, karşı tarafa hakkın kullanılmak istendiğini bildirir ve kötü niyet iddialarının önüne geçebilir.
11-) Şufa hakkı hangi hallerde kullanılamaz?
-Taşınmazın paydaş olmayan bir kişiye satış dışı yollarla (bağış, trampa, miras vs.) devredilmesi,
-Payın miras yoluyla geçmesi,
-Fiili taksim bulunması ve uzun süre bu şekilde kullanılması,
-Hak düşürücü sürelerin geçirilmiş olması,
-Satışın geçersiz olması.
Bu hallerde şufa davası açılamaz veya dava reddedilir.
12-) Şufa davasında depo şartı nedir?
Mahkeme, hak sahibinden satış bedelini mahkeme veznesine belirli bir süre içinde yatırmasını ister.
Bu, davanın geçerli yürütülmesi için şarttır.
Depo yapılmazsa dava usulden reddedilebilir.
13-) Şufa hakkı devredilebilir mi veya mirasçılara geçer mi?
Şufa hakkı şahsi bir hak olmakla birlikte mirasçılara intikal eder.
Mirasçılar, murislerinin sahip olduğu şufa hakkını birlikte veya tek başına kullanabilir.
Ancak şufa hakkı üçüncü bir kişiye devredilemez.
14-) Şufa davası kazanıldığında sonuç ne olur?
Dava kazanıldığında mahkeme, taşınmazın payını alan üçüncü kişi adına olan tapu kaydını iptal eder ve davacı paydaş adına tescil eder.
Davalıya ödenen bedel, mahkeme veznesine depo edilen bedelden karşılanır.
15-) Şufa davasında en sık yapılan hatalar nelerdir?
-Dava açma süresinin geçirilmesi,
-Davanın yanlış kişiye karşı açılması,
-Gerekli belgelerin eksik hazırlanması,
-Fiili taksim olgusunun göz ardı edilmesi,
-Depo yükümlülüğünün yerine getirilmemesi,
-Satışın bağış veya miras gibi işlemlerle karıştırılması.
Bu hatalar davanın reddine veya hak kaybına yol açabilir.
ŞUFA (ÖNALIM) DAVASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
1-) Yargıtay Kararı – HGK., E. 2012/198 K. 2012/702 T. 10.10.2012 (Paydaşa Karşı Önalım Hakkı Kullanılamaz) ;
“…Daha sonra 27.05.2005 tarihinde yeniden pay satın almasına rağmen o tarihte paydaş durumunda bulunduğundan paydaşa karşı onalım hakkının kullanılması mümkün değildir…”
2-) Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/1763 K. 2019/129 T. 12.2.2019 (Taşınmazda eylemli paylaşımın bulunmasına rağmen bu hususun gözetilmeden verilen kararın doğru görülmediğine dair karar) ;
“…Tüm bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde taşınmazda eylemli paylaşımın bulunduğu gözetilmeksizin davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir…”
3-) Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2016/11391 E. – 2019/8460 K. 09.12.2019 T. (şufa-önalım davasının düzenlenme amacını ihtiva eden karar) ;
“…Kanun koyucunun, 4721 sayılı Kanunda yer alan önalım hakkıyla ilgili takip ettiği amaç, paydaşlar arasına yabancı (üçüncü) kişilerin girmesini önlemek, payları mümkün olduğu ölçüde bir veya birkaç paydaş elinde toplayarak, ekonomik olmayan ve paydaşlar arasında anlaşmazlıklara neden olan paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir…”
4-) YHGK. 2017/14-1950 E. – 2020/853 K. 10.11.2020 T. (Yasal önalım hakkının doğum anına dair karar) ;
“…yasal önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir…”
5-) Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 2021/2974 E.-2022/3228 K. 28.04.2022 T. (Alıcı tarafından diğer paydaşlara önalım hakkının varlığına dair noter aracılığıyla bildirimde bulunulması zorunluluğu) ;
“…4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 733/3. maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar sayılı kararı da bu doğrultudadır…”
Avukat Desteğinin Önemi
Şufa (ÖNALIM) davaları; teknik bilgi, mevzuat hâkimiyeti ve yargı uygulamaları hakkında derin bir uzmanlık gerektiren konulardır. Her ne kadar kanun hükümleri açık olsa da, her olayın kendine özgü koşulları vardır ve küçük bir hata, hak kayıplarına yol açabilir. Bu nedenle sürecin başından itibaren alanında deneyimli bir avukat ile çalışmak; doğru stratejiyi belirlemek, haklarınızı korumak ve en hızlı şekilde sonuca ulaşmak açısından büyük önem taşır.
Unutulmamalıdır ki, dava sürecinde atılacak her adımın hukuki ve maddi sonuçları vardır. Profesyonel bir avukat, yalnızca dava dilekçesinin hazırlanmasında değil, aynı zamanda delil toplama, mahkemede temsil, müzakere ve olası alternatif çözüm yollarında da rehberiniz olacaktır.
Haklarınızı riske atmamak ve süreci güvenle yönetmek için, mutlaka uzman bir avukata başvurmanız tavsiye edilir.